Bauzinsen auf einem historisch niedrigen Niveau

Das Telefonforum der Volksstimme gab gestern Auskunft zum Thema Baufinanzierung. Drei Experten vom Bankenverband und ein Fachmann vom Baufinanz Team, Magdeburg, standen Rede und Antwort.

Frage: Ist es im Hinblick auf die Finanzkrise ratsam, Barvermögen und Geldanlagen aufzulösen und eine eigene Immobilie zu erwerben?

Antwort: Wenn Sie ausreichend Vermögen besitzen und es sich leisten können - ja. Die wirtschaftlichen und finanziellen Probleme im Euroraum werden uns die nächsten Jahre begleiten. Eine gewisse Teuerung der Immobilienpreise ist bereits heute zu spüren. Das Zinsniveau ist historisch niedrig und in den vergangenen Monaten um weitere ein Prozent gesunken. Geldvermögen in eigener Immobilie als Sachwert und Schuldenfreiheit im Alter sind eindeutig zu empfehlen.

Frage: Wie hoch sollte der Eigenmitteleinsatz bei einer Baufinanzierung sein?

Antwort: Das hängt ab von der persönlichen finanziellen Situation. Ideal wären 20 Prozent der Gesamtkosten oder auch mehr. Denn grundsätzlich gilt: Nichts ist billiger als eigenes Geld. Die persönliche Haushaltssituation ist also entscheidend. Und einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes sollte man auch immer einplanen.

Frage: Ich habe 2005 ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen. Ich bin mit meiner Bank unzufrieden. Kann ich den Finanzierungsvertrag vorzeitig kündigen?

Antwort: Grundsätzlich nicht, denn Vertrag ist Vertrag. Sprechen Sie mit Ihrer Bank. Eventuell können Sie gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Vertrag herauskommen. Etwas anderes ist es, wenn Sie das Haus verkaufen würden. Dann gelten die Sonderkündigungsrechte nach § 490 BGB.

Frage: Kann ich mit einer monatlichen Rate von 600 Euro eine Immobilie mit Gesamtkosten von 240 000 Euro finanzieren?

Antwort: Nein, das ist leider nicht möglich. Bei einem Darlehen in Höhe von 240 000 Euro müssten Sie mit einer monatlichen Rate für Zinsen und Tilgung von rund 1000 Euro rechnen.

Frage: Ich möchte mein Haus mit einer Wärmedämmung versehen. Besteht die Möglichkeit, dass ich dafür öffentliche Mittel in Anspruch nehmen kann? Und ist dafür ein Energieberater bzw. Sachverständiger erforderlich?

Antwort: Sie haben die Möglichkeit über die KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau ein Sanierungsdarlehen zu beantragen. Bitte planen Sie im Vorfeld die Kosten und holen sich Kostenvoranschläge ein. Die Beantragung der KfW-Mittel erfolgt über Ihre Hausbank. Für einige KfW-Programme ist die Einbindung eines Energieberaters erforderlich. Die Zinssätze betragen ab 1,5 Prozent aufwärts. Beachten Sie, dass sich zum Jahresende die Förderbedingungen der KfW für einige Programme ändern.

Frage: Soll man sich den derzeit günstigen Zins durch ein Forward-Darlehen sichern?

Antwort: Wenn Sie sicher gehen wollen, tun Sie das. Denn der aktuelle Hypothekenzins ist historisch jetzt auf sehr niedrigem Niveau.

Frage: Kann ich für ein Hypothekendarlehen auch eine Zinsfestschreibung von länger als zehn Jahren bekommen?

Antwort: Ja, das ist möglich und bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen oft auch ratsam. Denn so bekommen Sie eine langfristig sichere Finanzierungsbasis. Wenn die Zinsen eines Tages wieder steigen, sind Sie vor steigenden Zinskosten geschützt.

Frage: Die Zinsbindung meiner Baufinanzierung läuft aus. Ich habe mit Tilgungsersatz Lebensversicherung und Bausparen finanziert. Mir fehlen 10 000 Euro zur vollständigen Rückzahlung des Lebensversicherungs-Darlehens. Was tun?

Antwort: Bitte wenden Sie sich an die finanzierenden Banken um ein Angebot über eine Anschlussfinanzierung inklusive der 10 000 Euro zu bekommen. Mit dem Bauspardarlehen haben Sie bereits eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung gesichert.

Frage: Wir haben ein Familien-einkommen von 2600 Euro netto zusammen. Wieviel Immobilie können wir uns dafür leisten?

Antwort: Das hängt von Ihrer persönlichen Ausgabensituation und ihren vorhandenen Eigenmitteln ab. Neben dem Kaufpreis für das Haus fallen zusätzlich Grunderwerbsteuer von 4,5 Prozent, Notar- und Gerichtskosten von etwa zwei Prozent und eventuelle Maklerkosten an. Ein Immobiliendarlehen über etwa 160 000 Euro kostet etwa 650 Euro monatlich. Die Prüfungsansätze der Banken sind jedoch unterschiedlich. Es empfiehlt sich eine persönliche Beratung.

Frage: Welche staatliche Förderung gibt es für einen selbstgenutzten Neubau?

Antwort: Möglich sind zinsgünstige KfW-Programme, zum Beispiel für energieeffizientes Bauen oder Solaranlagen. Für die Beantragung dieser Mittel ist eine Vorsprache bei der Hausbank notwendig, eine direkte Beantragung bei der KfW ist nicht möglich. Darüber hinaus ist ein Gespräch bei der Investitionsbank in Magdeburg empfehlenswert. Hier gibt es zum Beispiel das Programm "Junge Familien". Für diese Programme gelten allerdings bestimmte Voraussetzungen, zum Beispiel Einkommensgrenzen. Gegebenenfalls macht auch die Einbindung von Wohn-Riester Sinn.

Frage: Meine Bank bietet mir für eine Anschlussfinanzierung einen Zins von sechs Prozent. Muss ich das Angebot annehmen?

Antwort: Nein, eine Pflicht das Angebot anzunehmen besteht nicht. Sie können sich andere Angebote einholen und bei einer günstigeren Alternative eine Umschuldung prüfen. Am Ende einer Zinsbindungsfrist besteht grundsätzlich die Möglichkeit das Darlehen über eine andere Bank umzufinanzieren. Beachten Sie aber die bei einer Umschuldung möglicherweise anfallenden Kosten für die Umschreibung der Grundschuld.

Frage: Ich bin Rentner und habe ein gering belastetes Einfamilienhaus und weitere Ratenkredite. Kann ich diese zusammenfassen bei einer Bank, um eine niedrigere Belastung zu erreichen?

Antwort: Sprechen Sie bitte die Bank an, zu deren Gunsten die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Eine Umschuldung und Zusammenfassung ist möglich und sinnvoll. Gegebenenfalls könnte auch eine Umschuldung zu einer anderen preiswerteren Bank in Betracht kommen.

Frage: Wir haben ein Grundstück gekauft und möchten darauf ein Einfamilienhaus bauen. Können wir zur Absicherung eine Bürgschaft von der Baufirma verlangen?

Antwort: Eine Bürgschaft von der Baufirma ist möglich, jedoch nur erforderlich, wenn Sie den Kaufpreis für Ihr Haus bereits im Vorfeld an die Baufirma überweisen. Zur Absicherung erhalten Sie dann eine Fertigstellungsbürgschaft. Üblich ist jedoch die Zahlung nach Baufortschritt. Hierbei zahlen Sie in Teilbeträgen nach Erbringung der Bauleistungen, Schritt für Schritt. Sie sollten beachten, dass das Restdarlehen noch zur Fertigstellung des Objektes ausreicht.

Frage: Wir haben unser Haus vor einigen Jahren finanziert. Mein Mann ist nun schon seit längerem krank. Habe ich die Möglichkeit die Rate für unser Darlehen zu stunden?

Antwort: Es besteht die Möglichkeit der Stundung des Tilgungsanteils. Die Zinsleistungen sind in jedem Fall zu erbringen. Gehen Sie auf Ihre Bank zu und fragen Sie gegebenenfalls nach einer Umfinanzierug ihres Darlehens, damit unabhängig vom Gesundheitszustand Ihres Mannes die zukünftigen Ratenzahlungen Ihrem jetzigen Einkommen angepasst werden.

Frage: Wir benötigen ein Bankdarlehen zur Finanzierung von Wohneigentum. Ist es zur Absicherung der Zahlungsfähigkeit im Todesfall eines Ehepartners ratsam eine Risikolebensversicherung oder besser eine Unfall- bzw. Invaliditätsversicherung abzuschließen?

Frage: Was ist, wenn der Ehepartner sich nicht mehr an der Ratenzahlung beteiligen kann? Antwort: Mit Blick auf diese Risiken ist die Familienabsicherung immer ratsam. Eine Risikolebensversicherung kann im Todesfall den Restkredit ablösen. Sprechen Sie bitte Ihren Versicherungsvertreter an, der Ihnen das für Sie passende Versicherungspaket anbieten kann.