Die neuen Regelungen beim Mietrecht

Der Bundestag hat gestern das neue Mietrecht beschlossen. Damit kommen auf Mieter gravierende Änderungen zu. Hier die wichtigsten Neuerungen.

Berlin/Magdeburg (rgm) l Mehr als die Hälfte der rund 40 Millionen Wohnungen in Deutschland werden von Mietern und nicht von den Eigentümern bewohnt. Für beide Seiten ist das neue Mietrecht von entscheidender Bedeutung.

Mietpreisbremse: Die Bundesländer bekommen die Möglichkeit, in attraktiven Städten oder Stadtteilen die Mietpreiserhöhung auf maximal 15 Prozent über drei Jahre zu begrenzen. Bisher sind es 20 Prozent. Eine Begrenzung der Erhöhung bei Neuvermietungen ist nicht geplant.

Vermieter können wirksamer gegen Mietnormaden vorgehen

Energetische Modernisierungen: Die Miete wird bei Energiespar-Sanierungen in den ersten drei Monaten nicht mehr gemindert. Dabei geht es beispielsweise um neue Fenster und Heizungen oder bessere Dämmungen. Mieter müssen in dieser Zeit meist wochenlang Lärm, Staub und sonstige Beeinträchtigungen in Kauf nehmen. Deswegen die Miete zu mindern wie bei anderen Arbeiten, wird aber künftig drei Monate lang nicht mehr möglich sein. Die schwarz-gelbe Bundesregierung will damit gerade private Vermieter zu Investitionen ermuntern und sieht darin auch einen Impuls für die Energiewende. Schließlich komme eine sanierte Wohnung auch den Mietern in Form von günstigeren Nebenkosten zugute.

Darlegungsanforderungen: Die formalen Darlegungsanforderungen des Vermieters werden gesenkt; künftig ist ein Verweis auf anerkannte Pauschalwerte zur Energieeinsparung ausreichend. Zudem werden Rechtsfolgen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen klargestellt.

Rechtsrahmen: Mit den Neuregelungen wird ein einheitlicher Rechtsrahmen für die Umstellung der Wärmeversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte (sogenanntes Contracting) eingeführt. Voraussetzung ist, dass die Energieeffizienz dadurch verbessert wird und sich die Kosten für die Mieter nicht erhöhen (Kostenneutralität).

Mietbetrüger: Mit dem neuen Recht können Vermieter wirksamer gegen "Mietnomaden" vorgehen. Sofern der Mieter aufgelaufene Mietrückstände entgegen einer gerichtlichen Anordnung nicht als Sicherheit hinterlegt, kann eine beschleunigte Zwangsräumung durchgeführt werden. Zu diesem Zweck wird das neue Instrument einer Sicherungsanordnung im Zwangsvollstreckungsrecht eingeführt, an die sich bei Nichterfüllung eine Räumungsverfügung anschließen kann.

Räumung: Es wird ein allgemeines Vorrang- und Beschleunigungsgebot für Räumungssachen in der Zivilprozessordnung eingeführt.Die Räumung einer Wohnung wird durch die gesetzliche Verankerung der sogenannten "Berliner Räumung", das heißt eine Beschränkung der Räumung auf die bloße Besitzverschaffung an der Wohnung, erheblich kostengünstiger und für viele private Kleinvermieter damit überhaupt erst erschwinglich. Auch unberechtigte Untermieter können eine Räumung nicht mehr verhindern, da gegen sie künftig im einstweiligen Rechtsschutz ein Titel erlangt werden kann.

Kündigung: Die unterbleibende Leistung der vereinbarten Mietkaution wird künftig der unterbliebenen Zahlung der Miete gleichgestellt und begründet somit gegebenenfalls eine fristlose Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter.

Eigentumwandlung: Der besondere Kündigungsschutz zugunsten von Mietern bei der Umwandlung von Mietwohnbestand in Eigentumswohnungen wird auf gesellschaftsrechtliche Konstruktionen (BGB-Gesellschaft, Miteigentumsgemeinschaften) ausgedehnt, die in der Vergangenheit Umgehungen ermöglicht haben.