Junge Leute wollen alte Häuser kaufen: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Viele junge Familien denken über ein Eigenheim nach. Der springende Punkt ist dabei meist die Finanzierung. Seit etwa einem halben Jahr gibt es das Programm „Jung kauft Alt“. Mit zinsgünstigen Krediten soll Familien mit kleineren Kindern der Kauf älterer Gebäude erleichtert werden. Das ist an Bedingungen geknüpft. Ute Kesselring, Finanzierungsexpertin des Verbands der Privaten Bausparkassen, und Anne-Kathrin Gross, Bauherrenberaterin des Bauherren-Schutzbunds, haben beim Leserforum die Fragen der Anrufer dazu beantwortet.

Die wichtigsten Fragen und Antworten im Überblick:

Wir erwarten in einem halben Jahr unser erstes Kind. Können wir jetzt schon einen Kredit aus dem Programm „Jung kauf Alt“ beantragen? Ein geeignetes Haus haben wir bereits gefunden.

Leider nein. Selbst für den Fall, dass Sie die Einkommensgrenze von 90.000 Euro nicht überschreiten, gilt grundsätzlich als Voraussetzung, dass bereits ein Kind bis zum Alter von 18 Jahren im Haushalt leben muss. Hinzu kommt, dass Sie vor der Antragstellung zwar den Kaufvertrag abschließen können, jedoch der eigentliche Erwerb – also die Zahlung des Kaufpreises – erst nach der Antragstellung erfolgen darf. Informieren Sie sich bitte auch hierzu bei Ihrem Finanzierungspartner bei Hausbank oder Bausparkasse, denn der Vertrag sollte eine aufschiebende Bedingung enthalten.

Was bedeutet „aufschiebende Bedingung“?

Der Verkäufer muss damit einverstanden sein, dass der Kaufvertrag erst mit Bewilligung des Kreditantrags seitens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) in Kraft treten wird.

Ist das nicht ein Nachteil gegenüber anderen Kaufinteressenten?

Ja, das ist es. Sie müssten anhand Ihrer Vermögenslage aber ohnehin entscheiden, ob Sie sich ein solches Objekt, was umfangreich energetisch saniert werden muss, tatsächlich leisten können. Zwar ließen sich auch noch andere Kreditvarianten der KfW einbeziehen. Aber ohne Eigenkapital würde es sicher sehr problematisch. Bestehen jedoch Rücklagen, so könnten Sie sich gegebenenfalls mit dem Verkäufer auf einen späteren Abschluss verständigen. Hierzu sollten Sie sich ebenfalls mit Ihrer Hausbank oder Bausparkasse – und unter Umständen auch mit einem Notar – frühzeitig abstimmen.

Das klingt kompliziert …

Das ist leider bei praktisch allen Fördermaßnahmen in diesem Bereich so. Und vergessen Sie bitte nicht: „Jung kauf Alt“ dient ausschließlich dem Erwerb der Immobilie, inklusive Grundstück. Ein Grundstück alleine oder die Sanierung des Hauses zum Beispiel dürfen mit diesem KfW-Programm nicht finanziert werden.

Welche Rahmenbedingungen hat das KfW-Programm „Jung kauft Alt“?

Die maximale Kredithöhe für „Jung kauft Alt“ liegt bei 150.000 Euro und ist abhängig vom Haushaltseinkommen und der Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder unter 18 Jahren. Für eine Familie mit einem Kind darf das Haushaltseinkommen 90.000 Euro nicht übersteigen. Das gekaufte Wohnhaus oder die Eigentumswohnung muss zudem die einzige Wohnimmobilie der Familie in Deutschland sein und der Eigentumsanteil muss an der Immobilie mindestens 50 Prozent betragen. Für das Objekt muss ferner zur Antragstellung ein gültiger Energieausweis der „schlechten“ Klassen F, G oder H vorliegen und die Sanierung innerhalb von 4,5 Jahren auf den Standard „Effizienzhaus 70“ oder „Effizienzhaus Denkmal“ nachweislich abgeschlossen werden.

Und was passiert, wenn es länger dauert?

Das wäre schlecht. Denn dann droht der Familie die Rückzahlung des Kreditbetrags.Welche Fördermöglichkeiten gibt es darüber hinaus?Es bieten sich zum Beispiel bei der KfW die Heizungsförderung als Zuschuss oder ein Ergänzungskredit für Einzelmaßnahmen an. Für Bestandsbauten haben unter anderem Privatpersonen die Möglichkeit, bei Einzelmaßnahmen eine Förderung des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) von bis zu 60.000 Euro zu erhalten, wenn diese Vorhaben Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans sind. Holen Sie sich hierzu bitte von einem Energieberater Rat ein, zumal er im Zuge der Berechnung von Baumaßnahmen für die Antragstellung ohnehin obligatorisch ist.

Reichen denn bei etwas Eigenkapital die Förderung von KfW oder Bafa aus?

Selbst wenn Sie wenigstens ungefähr 20 Prozent Eigenkapital besitzen, dürften auch unter sehr günstigen KfW-Zinsbedingungen oder mit Bafa-Zuschüssen zusätzliche Mittel für den Erwerb oder die Sanierung notwendig sein. Die Maßnahmen zielen ja vor allem auf die energetische Sanierung von Bestandsbauten ab. Dies hat in der Summe, also inklusive Kauf, noch immer seinen Preis und macht somit ein zusätzliches Darlehen bei Hausbank oder Bausparkasse wahrscheinlich.

Aber ich kann den KfW-Kredit bei „Alt kauft Jung“ doch bis zu 35 Jahre Laufzeit strecken und so die Tilgung senken.

Das bedeutet vermutlich eine Belastung bis ins Rentenalter hinein. Ihr Ziel sollte es aber das Gegenteil sein: nämlich so schnell und so hoch wie möglich zu tilgen. In Ergänzung zum staatlichen KfW-Kredit bietet ein privater Baukredit die Möglichkeit der jährlichen Sondertilgung, um das Darlehen schneller abzulösen.Bleibt der KfW-Kredit auch nach später verändertem Haushaltseinkommen bestehen?Ja. Daran ändert sich nichts.

Wie ist das bei später geborenen Kindern?

Es gelten nur die Kinder zum Zeitpunkt der Antragstellung. Später geborener Nachwuchs ändert also nichts an dem bestehenden Kreditvertrag.

Gibt es neben der Einkommenshöhe weitere Kriterien, die einen Förderantrag ausschließen?

Davon gibt es eine ganze Reihe: Zum Beispiel dürfen nicht bereits Förderungen aus den Programmen „Baukindergeld“ oder „Wohneigentum für Familien“ beansprucht worden sein. Zudem darf nicht bereits Wohneigentum oder ein Eigentumsanteil innerhalb Deutschlands bestehen. Die Nutzung im Rahmen einer Umschuldung oder Nachfinanzierung ist ebenso ausgeschlossen wie der alleinige Erwerb eines Grundstücks oder der Kauf einer Ferienimmobilie.

Wie muss ich mein Einkommen innerhalb des Antrags nachweisen?

Der Nachweis erfolgt ausschließlich per Einkommenssteuerbescheid der beiden letzten Vorjahre von sowohl Antragsteller als auch Ehe- oder Lebenspartner.

Die Agentur KMK hat die Fragen und Antworten notiert.