änderung im Mietrecht Nebenkostenabrechnung: Diese neue Regelung 2025 gefällt nicht jedem
Viele Haushalte haben bereits ihre Nebenkostenabrechnung für 2023 in Papierform erhalten. Eine beträchtliche Anzahl musste enorme Summen nachzahlen. Bald wird diese Art der Betriebskostenabrechnung jedoch der Vergangenheit angehören. Die Fakten dazu im Überblick.
Halle (Saale).- Nicht jeder Mieter ist begeistert, wenn Ende des Jahres die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten landet. Seitdem die Preise unter anderem wegen der Energiekrise und der Inflation gestiegen sind, müssen insbesondere Haushalte mit Gasheizung mehr bezahlen als in den Jahren zuvor. Nun kommt ab 2025 eine weitere Hürde hinzu, die für Kritik sorgt.
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Denn eine Gesetzesänderung bietet Vermietern nun mehr Möglichkeiten der Übermittlung einer Nebenkostenabrechnung.
Was ändert sich bei der Nebenkostenabrechnung?
Mieter kennen es bisher nicht anders: Die Nebenkostenabrechnung wandert stets gegen Ende des Jahres in den Briefkasten. Der Vermieter hat nämlich nach dem Abrechnungszeitraum zwölf Monate Zeit, dem Mieter die Betriebskostenabrechnung per Post zu senden.
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Allgemein ist bekannt, dass auf Wunsch Mieter vom Vermieter Einsicht in die Belege der Nebenkostenabrechnung verlangen können. Denn eine fehlerhafte Abrechnung kann vor Gericht als ungültig erklärt werden.
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Dieses Recht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 556 "Vereinbarungen über Betriebskosten" geregelt. Dort steht in Abschnitt vier: „Der Vermieter hat dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege zu gewähren“. Das bedeutet: Der Vermieter muss dem Mieter alle Belege und Rechnungen in Papierform zur Verfügung stellen.
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Seit 2025 gibt es jedoch eine kleine Änderung. So haben Vermieter nun die Möglichkeit, die Belege und Rechnungen unter bestimmten Umständen elektronisch zu übermitteln.
Elektronische Belege sind in der Nebenkostenabrechnung rechtlich zulässig, sofern der Vermieter ein papierloses Büro führt. Die Belege sind rechtlich bindend, wenn die Informationen unverändert und vollständig wiedergeben werden. Das entschied das Amtsgericht Frankfurt/Main.
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Deutscher Mieterbund übt Kritik an der neuen Regelung
Nicht jeder Bürger ist jedoch in der Lage, eine Abrechnung digital einzusehen. Deswegen wird die Neuregelung von einigen Seiten kritisiert oder gar abgelehnt.
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Wie echo24 berichtet, sieht der Deutsche Mieterbund (DMB) die Ergänzung des BGB kritisch: „Sie würde keine angemessene Erleichterung im Zusammenhang mit der Belegeinsicht bringen, sondern dazu führen, dass Mieterinnen und Mieter in ihren Möglichkeiten zur Belegeinsicht unangemessen eingeschränkt und ihnen die Kontrolle abgerechneter Betriebskosten zusätzlich erschwert wird“, so ein Pressesprecher des DMB.
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Aber wie sollte eine Nebenkostenabrechnung aufgebaut sein, dass sie digital gültig ist?
Nebenkostenabrechnung: Welche Anforderungen an digitale Belege gibt es?
Gerade für Menschen mit Behinderung und für Senioren könnte der Trend zum Digitalen Schwierigkeiten mit sich bringen. Und: Die Neuerung bei den Nebenkostenabrechnungen führt auch zu rechtlichen Fragen. Sind digitale Belege überhaupt vollständig einsehbar und welche Anforderungen gibt es?
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Laut echo24 müssen dabei bestimmte Anforderungen erfüllt werden. Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat in seinem Urteil vom 2. Februar 2024 folgende fünf Kriterien für die Rechtsgültigkeit digitaler Belege der Nebenkostenabrechnung aufgestellt:
- 1. Inhaltliche Vollständigkeit
- 2. Integrität und Authentizität: Das heißt, dass die Belege vor Veränderungen geschützt sein müssen und ihre Echtheit überprüfbar sein muss.
- 3. Lesbarkeit: Belege müssen als Format vorliegen, das ohne Spezial-Software oder IT-Kenntnisse geöffnet werden kann.
- 4. Nachvollziehbarkeit: Erstellung, Übermittlung, Speicherung müssen klar im digitalen Beleg erkennbar sein.
- 5. Langfristige Verfügbarkeit und Archivierung: Belege müssen über den gesetzlich vorgeschriebenen Aufbewahrungszeitraum hinweg zugänglich und lesbar sein.
Diese Anforderungen müssen Belege der Betriebskostenabrechnung mindestens erfüllen.