Vermietetes Eigentum: Rücklage für Instandhaltung: Für Vermieter direkt absetzbar?

Berlin - Ausgaben, die mit der Vermietung zusammenhängen, können Eigentümer in ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen. Das trifft auch auf eingezahlte Rücklagen für die Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum zu - etwa an der Fassade, am Dach oder den Hauswasser- und Abwasserleitungen. 

Die Kosten dafür können „zum Zeitpunkt der Zahlung aus den Rücklagen als Werbungskosten angesetzt und von den Einnahmen abgezogen werden“, erklärt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Geht es um höhere Beträge oder größere Anschaffungen können Vermieter die Aufwendungen verteilt - für die Abnutzung auf die gewöhnliche Nutzungsdauer - absetzen.

Allerdings gilt bislang nach Auffassung der Finanzverwaltung: Die bloße Einzahlung in die Rücklage lässt keinen Abzug als Werbungskosten von den erzielten Mieteinnahmen zu. Erst wenn die Rücklage für eine Investition verwendet wird, können die Ausgaben in der Steuererklärung berücksichtigt werden. 

Daniela Karbe-Geßler erklärt: „Ein Werbungskostenabzug kommt bisher nur in Betracht, wenn der Wohnungsverwalter aus der Rücklage Geld für Reparaturen oder Anschaffungen entnimmt.“ 

Dazu muss es regelmäßig eine Abrechnung und Entwicklung der Rücklagen geben. Vermieter und Eigentümer sollten darauf achten, diese Abrechnung in ihrer Einkommensteuererklärung anzugeben. 

Dies könnte sich aber ändern. Ein Eigentümer hatte beim Finanzgericht Nürnberg geklagt (Az.: 1 K 866/23). 

Er forderte, dass bei vermieteten Wohnungen die Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage sofort - also zum Zeitpunkt der Zahlung - als Werbungskosten abzugsfähig ist. Die Mittel sollen also unabhängig von deren späteren Verwendung und steuerlichen Einordnung bei der Festsetzung der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Das Finanzgericht lehnte jedoch ab, den Abzug im Jahr der Zahlung zu berücksichtigen.

Der Eigentümer legte Revision ein, diese wurde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Das dazugehörige Aktenzeichen beim Bundesfinanzhof lautet IX R 19/24. 

Für andere Eigentümer bedeutet dies: Sie können mit Verweis auf das Aktenzeichen, ein Ruhen ihres Verfahrens beantragen, bis der Bundesfinanzhof dazu entschieden hat.

Übrigens: Die Rücklagen dürfen nicht für Renovierungen einzelner Wohnungen eines Eigentümers verwendet werden. Für solche Arbeiten muss jeder Eigentümer selbst aufkommen - die Kosten dafür kann er ebenfalls als Werbungskosten angeben.