Für ein altes Haus muss der Verkäufer keine Garantie geben

Immobilien stellen oft die größten Werte dar, über die jemand verfügt. Entsprechend gewichtig sind Entscheidungen, die beim Verkaufen oder Vererben eines Hauses zu treffen sind. Auskunft zu diesem Thema gaben gestern am Volksstimme-Ratgebertelefon die Notare Marianne Lösler, Elfi Pfennigsdorf, Wolfgang Gründer und Thomas Krause von der Notarkammer Sachsen-Anhalt. Hier eine Auswahl von Leserfragen und Antworten.

Frage : Wir wollen unser Haus an unseren Sohn übertragen. Was passiert, wenn einer von uns beiden pfl egebedürftig wird ? Muss der Sohn Steuern zahlen ?

Antwort : Wenn Sie nach Überlassung des Grundstückes an Ihren Sohn noch länger als zehn Jahre leben, ist das Grundstück nicht mehr antastbar. Werden Sie innerhalb dieser Frist pfl egebedürftig und ihr Sohn kann die Pfl egekosten nicht tragen, so kann die Pflegekasse auf das verschenkte Grundstück zugreifen. Steuerlich dürfte der Sohn nichts zu befürchten haben, denn Kinder haben einen Steuerfreibetrag in Höhe von 205 000 Euro nach jedem Elternteil.

" Das Eigenheim kann sicher auch künftig steuerfrei vererbt werden "

Frage : Wir haben ein Haus, das unsere Tochter später mal erben soll. Sie ist jetzt 26 Jahre alt. Ist es besser ihr das Haus jetzt schon zu schenken, da ja die Erbschaftsteuer geändert werden soll ?

Antwort : Wenn das Haus Ihr wesentliches Vermögen darstellt, sollten Sie mit dem Übertragen vorsichtig sein. Sie geben alles aus der Hand, haben dann keinen Einfluss mehr auf das Haus und können dieses auch nicht mehr belasten, wenn Sie eventuell später Geld benötigen. Zudem wissen Sie nicht, wie sich Ihre Tochter entwickelt und welchen Einfl uss später ein Schwiegersohn auf sie ausübt. Steuerliche Gründe sollten dabei eine untergeordnete Rolle spielen. Zudem wird auch das normale Einfamilienhaus künftig sicher steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden können.

Frage : Meine Schwester und ich besitzen gemeinsam ein Haus. Sie möchte es behalten, und ich möchte es verkaufen. Was sollen wir tun ?

Antwort : Sie bilden zusammen eine Erbengemeinschaft, die aufgelöst werden kann, wenn Sie sich einig sind. Da in Ihrem Falle keine Einigung herbeigeführt werden kann, besteht die Möglichkeit beim Amtsgericht die Versteigerung des Grundstücks zu beantragen. Das Haus ist dann für die Familie verloren, wenn keiner der Eigentümer mitbieten kann. Zu bedenken ist auch, dass das Haus bei einer Versteigerung nicht den gewünschten Wert erzielen kann.

Frage : Ich besitze ein Einfamilienhaus und habe keine Kinder. Mein Mann ist schon verstorben, ich habe noch lebende Geschwister. Wer erbt das Haus ?

Antwort : Nach der gesetzlichen Erbfolge würden Ihre Geschwister erben, und wenn diese schon verstorben sind, deren Kinder. Sie sollten ein Testament errichten, in dem Sie einen Erben benennen.

Frage : Ich bin Eigentümer eines Dreifamilienhauses. Davon möchte ich zwei Etagen an meinen Sohn übertragen. Ist das möglich ?

Antwort : Etageneigentum gibt es nicht, es kann nur Wohnungseigentum begründet werden. Wenn jede Etage eine Wohnung darstellt, kann diese als Wohnungseigentum umgewandelt werden. Dazu benötigen Sie für das Grundstück eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die Sie beim zuständigen Bauamt beantragen können. Damit gehen Sie zu einem Notar, um Wohnungseigentum zu begründen.

Frage : Ich will mein Haus verkaufen. Dabei will ich weitestgehend Garantieansprüche ausschließen. Geht das ?

Antwort : Für ein altes Haus braucht man auch keine Garantie zu übernehmen. Das gilt nicht für vorsätzlich oder grob fahrlässig verschwiegene Mängel. Der Garantieausschluss wird im notariellen Kaufvertrag verankert.

Frage : Wir haben in unserem Haus 100 Quadratmeter Wohnraum. Kann unser Sohn, der Hartz-IV-Empfänger ist, das Haus im Erbfall behalten ?

Antwort : Soweit das Haus Schonvermögen ist, kann er es behalten. Schonvermögen für Hartz IV setzt voraus, dass es eine angemessene Größe hat und vom Hilfeempfänger selbst genutzt wird. Als angemessen wird eine Grundstücksgröße von 500 Quadratmeter in Städten und 800 Quadratmeter auf dem Lande sowie eine Wohnungsgröße von 130 Quadratmeter bei Einfamilienhäusern und 120 Quadratmeter bei Eigentumswohnungen angesehen. Wird die Immobilie von mehr als vier Personen genutzt, können die Grenzen auch überschritten werden.

Frage : Ich habe zwei Töchter, denen ich mein Mehrfamilienhaus übertragen möchte. Haben die Schwiegersöhne im Scheidungsfall Ansprüche auf das Haus ?

Antwort : Nein, das, was Ihre Kinder während der Ehe erben oder geschenkt bekommen, wird zum Anfangsvermögen hinzugezählt. Die Schwiegersöhne partizipieren über den Zugewinnausgleich nur an der Wertsteigerung, die das Haus während der Ehe erfährt.

Frage : Ich habe einen Überlassungsvertrag mit meinen Eltern. Der Vertrag schreibt vor, dass ich das Haus nicht veräußern darf, sonst fällt es an die Eltern zurück. Darf ich das Haus an die Tochter übertragen ?

Antwort : Wenn die Eltern noch leben, können Sie das Haus an Ihre Tochter übertragen, wenn die Eltern der Übertragung zustimmen.

" Beim Hausverkauf im Scheidungsfall haben die Kinder keinen Anspruch "

Frage : Wir leben in einer Lebensgemeinschaft und möchten gemeinsam ein Haus mit unterschiedlichen Anteilen erwerben. Ist das möglich ?

Antwort : Sie begründen damit eine Bruchteilsgemeinschaft, die entsprechenden Bruchteile werden in das Grundbuch eingetragen.

Frage : Wir haben unserem Sohn für den Hausbau Geld geliehen. Das Darlehen wurde als Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Wie wird dieser Eintrag nun gelöscht ?

Antwort : Sie als Gläubiger beantragen bei einem Notar eine Löschungsbewilligung. Ihr Sohn als Eigentümer stellt dann ebenfalls beim Notar den Antrag auf Löschung der Grundschuld.

Frage : Mein Mann und ich haben zwei Kinder. Wir wollen uns gegenseitig absichern, damit der Überlebende im Haus bleiben kann. Sollen wir ein Berliner Testament machen ?

Antwort : Mit einem so genannten Berliner Testament, setzen sich Ehegatten gegenseitig zu Erben ein und bestimmendieKinderzuSchlusserben. Der Haken dabei ist, dass beim Tod des ersten Elternteils die Kinder pfl ichtteilsberechtigt sind, da sie enterbt wurden. Der überlebende Ehegatte könnte also gezwungen sein, das Haus zu veräußern, um diese Ansprüche zu erfüllen. Besser wäre eine gemeinsame Lösung mit den Kindern zu finden. Dies könnte so aussehen, dass ein Erbvertrag geschlossen wird, in dem die Kinder auf mögliche Pfl ichtteilsforderungen nach dem Tod eines Elternteiles verzichten.

Frage : Wir leben in Scheidung und möchten unser Wohnhaus verkaufen. Können unsere Kinder daraus schon jetzt den Erbteil verlangen ?

Antwort : Nein. Zu Lebzeiten der Eltern besteht kein Anspruch.