Pachtvertrag Garagenkomplex hat neuen Besitzer
Fällt mit dem Ende eines Pachtvertrages eine Garage in das Eigentum des Vermieters, muss der bisherige Pächter entschädigt werden.
Burg l Die Besitzer einer Garage in Burg sind an dieser Abstellmöglichkeit fürs Fahrzeug nicht mehr interessiert, seit es für Grund und Boden des Garagenkomplexes einen neuen Eigentümer gibt. Das Pachtverhältnis war einst – exakt am 3. Oktober 1990 – mit der Stadt auf unbestimmte Zeit geschlossen worden.
Doch nun wurde der Garagenkomplex verkauft und der neue Besitzer verlangt nicht wie bisher üblich nur einmal im Jahr die fällige Zahlung, sondern einen monatlichen Mietzins. „Aus diesem Grund sind wir an einem weiteren Behalt der Garage nicht mehr interessiert“, teilte uns Familie Völlger mit. Laut Pachtvertrag falle bei dessen Beendigung das Eigentum an der Garage an die Verpächterin. Dem bisherigen Pächter stehe aber eine Entschädigung zum Zeitwert zu. „Wie können wir hierbei vorgehen?“, fragten die Eheleute den Leser-Obmann. Der bat um Auskunft beim Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN).
Die gute Nachricht aus Berlin: „Wenn dieser Pachtvertrag rechtsgültig ist, kann Ihr Leser aufgrund der genannten vertraglichen Vereinbarung eine Entschädigung für den Zeitwert verlangen. Dass der Grundstückseigentümer zwischenzeitlich gewechselt hat, spielt keine Rolle, denn im deutschen Mietrecht gilt seit jeher der Grundsatz ‚Kauf bricht nicht Miete‘ (§ 566 BGB)“, informierte VDGN-Sprecher Hagen Ludwig. Doch sogleich relativierte er diese Information: „An die Höhe des Zeitwertes sollte der Pächter allerdings nicht allzu hohe Erwartungen knüpfen.“
Denn der Zeitwert ergibt sich aus dem durchschnittlichen wirtschaftlichen Aufwand, der erforderlich wäre, um das Objekt am Wertermittlungsstichtag wiederherzustellen. Von diesem Wert sind dann die übliche Alterswertminderung sowie die Schäden und weiteren Mängel abzuziehen, so dass sich ein Wert unter Berücksichtigung der rechnerischen und wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ergibt. „Auch deshalb ist es grundsätzlich von Vorteil, wenn sich Pächter und Grundstückseigentümer vor Ende des Pachtverhältnisses über die Höhe des Zeitwertes einigen. Dabei kann man sich – wenn vorhanden – an ortsüblichen Beispielen orientieren“, rät der VDGN. Wenn keine Einigung möglich ist, sollte der Pächter den Zeitwert durch eine gutachterliche Stellungnahme ermitteln lassen.
Diese sei preiswerter als ein umfassendes Gutachten und dürfte für eine Bewertung der Garage ausreichend sein. Ist auch auf dieser Grundlage keine Einigung mit dem Grundstückseigentümer möglich, bleibt nur der Klageweg.
Diese Erläuterung der rechtlichen Rahmenbedingungen ersetze natürlich keine individuelle Rechtsberatung, betont Hagen Ludwig. Eine solche Beratung könne der VDGN aus rechtlichen Gründen nur seinen Mitgliedern anbieten. Grundsätzlich aber zeige auch dieser Fall, dass der Beratungsbedarf zu Erholungsgrundstücken und Garagen nach wie vor sehr hoch ist.
Experten vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer werden darum den Lesern der Volksstimme bei einem Telefonforum im Juli 2016 zu diesem Thema und speziell zu Vertragsverhältnissen, die vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen wurden und für die das Schuldrechtanpassungsgesetz gilt, Rede und Antwort stehen.
