Nebenkosten im Blick: Abrechnung: Welche Betriebskosten dürfen Vermieter umlegen?

Berlin/Hamburg - Sie gilt als die zweite Miete, die Betriebskosten- beziehungsweise Nebenkostenabrechnung. Einmal im Jahr fällt sie an. Oft sind Nebenkosten ein Zankapfel zwischen Vermietern und Mietern. Sieben Punkte, auf die beide Seiten achten sollten.

Vermieterinnen und Vermieter haben die Pflicht, die Nebenkosten einmal im Jahr abzurechnen. Das muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes geschehen - in der Regel ein Kalenderjahr. Wer als Mieter die Abrechnung später erhält, muss laut Deutschem Mieterbund (DMB) eine mögliche Nachzahlung nicht leisten.

Nur in Ausnahmefällen dürfen Vermieter nach Ablauf der Frist noch abrechnen. „Ein solcher Fall wäre beispielsweise, dass der Vermieter einen verspäteten gemeindlichen Gebührenbescheid, wie etwa über die Grundsteuer, erhält“, erklärt DMB-Sprecherin Jutta Hartmann.

„Vermieter können nicht die Vorauszahlungen nach Belieben anpassen und sich so womöglich ein zinsloses Darlehen bei ihren Mietern holen“, stellt Jutta Hartmann klar.

Allerdings dürfte in diesem Jahr die Betriebskostenabrechnung für viele Mieterinnen und Mieter höher ausfallen als in den Vorjahren - im Klartext: Oft ist eine mehr oder weniger dicke Nachzahlung fällig.

Der Grund: Die gestiegenen Energiepreise, die sich vor allem bei den Heizkosten bemerkbar machen. Um im nächsten Jahr eine erneute hohe Nachzahlung zu vermeiden, haben Vermieter das Recht, die Höhe der Vorauszahlungen angemessen anzupassen.

„Generell ist die Vermieterseite berechtigt, die Nebenkosten-Vorauszahlungen auch einseitig, sprich ohne ausdrückliche Zustimmung der Mietpartei, zu erhöhen“, sagt die Juristin Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. Dafür muss aber eine korrekte Abrechnung vorliegen, aus der hervorgeht, dass eine Anpassung plausibel ist.

Ergibt die Abrechnung jedoch ein Guthaben für den Mieter, ist eine Anpassung der Vorauszahlungen nach oben nicht erlaubt. Vielmehr kann der Mieter dann eine angemessene Senkung verlangen.

Umlegbar sind generell nur Kosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Grundsätzlich sollten Mieter bei Erhalt der Abrechnung also einen Blick in ihren Mietvertrag werfen und checken, ob alle abgerechneten Kostenpunkte vertraglich vereinbart sind.

War etwa die Heizungsanlage defekt, trägt der Vermieter die Kosten für die Reparatur alleine. Denn manche Kosten für die Immobilie darf er nicht auf seine Mieter umlegen. „Dazu zählen beispielsweise Verwaltungskosten, Bankgebühren oder Reparaturkosten“, so Hartmann.

Beim Punkt „Hausmeisterkosten“ rät Jörg, genau hinzusehen. Denn Hausmeister kümmern sich oft auch um Verwaltungstätigkeiten oder führen Instandsetzungen aus - neben den üblichen Tätigkeiten wie Überwachung und Kontrolle von haustechnischen Anlagen oder der Treppenhausreinigung. Diese einzelnen Kostenpositionen müssen herausgerechnet sein - denn für Verwaltungs- oder Instandsetzungskosten müssen Mieter nicht aufkommen.

„Sonstige Kosten“ kann der Vermieter nur auf Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag klar vereinbart ist, was darunter fällt. „An den Kosten für eine Dachrinnenreinigung oder für die Reinigung der hauseigenen Sauna kann der Vermieter Mieter nur beteiligen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht“, erklärt Silvia Jörg.

Oft kommt es auch zu Streit darüber, ob Mieterinnen und Mieter für eine Schädlingsbekämpfung in der bewohnten Immobilie zahlen müssen. Hier gilt: „Ist die Schädlingsbekämpfung einmalig, ist sie nicht umlagefähig“, erklärt Silvia Jörg. Erst wenn sie regelmäßig erfolgt, etwa alle drei Monate beziehungsweise jährlich, können Vermieter Mieterinnen und Mieter daran beteiligen.

Die Energiekosten sind hoch - und eine spürbare Senkung ist vorerst nicht in Sicht. „Das berechtigt Vermieter aber nicht, eigenmächtig die Heizung zu drosseln, um so Energie zu sparen“, sagt Silvia Jörg.

Tagsüber muss in den Räumen der Mietwohnungen eine Temperatur von mindestens 20 Grad gewährleistet sein, nachts von mindestens 18 Grad. „Eine Absenkung der Heiztemperatur in der Nacht ist erlaubt, ein Ausschalten der Heizung allerdings nicht“, betont Hartmann. Der Vermieter muss außerdem dafür Sorge tragen, dass Mieterinnen und Mieter rund um die Uhr Warmwasser haben.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Verteilerschlüssel bei den Betriebskosten eigenmächtig zu ändern. So kann er zum Beispiel nicht plötzlich auf Wohneinheiten wechseln, wenn vertraglich eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart ist. „Eine solche Änderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen statthaft“, sagt Jutta Hartmann.

Die Mietrechtsexpertin rät, dass eine solche Änderung in einer schriftlichen Ergänzungsvereinbarung zum bestehenden Mietvertrag einfließt, die beide Vertragsparteien unterzeichnen.