Richtig mieten und vermieten

Ich bin Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. In der Vergangenheit wurde die Gartenpflege immer von einer Firma erledigt. Jetzt bin ich Rentner und erledige die Gartenpflege selbst. Kann ich meine Arbeiten in der Betriebskostenabrechnung geltend machen?
Ja, wenn Sie angemessene Kosten in Rechnung stellen. Sie können Sach- und Arbeitsleistungen gleichwertig mit Leistungen zum Beispiel der ehemals verpflichteten Firma in Rechnung stellen. Dabei darf keine Umsatzsteuer angesetzt werden. Angemessene Kosten können Sie auch aus den Angeboten anderer Gartenfirmen entnehmen.

Mein Mieter ist ausgezogen und die Wohnung weist Schäden auf. Renoviert wurde auch nicht. Muss ich ihm jetzt noch Gelegenheit geben, selbst zu reparieren, oder kann ich die Schäden selbst beheben lassen und ihm in Rechnung stellen?
Es gibt einen Unterschied, ob es Schäden sind oder unterlassene Schönheitsreparaturen. Bis Anfang 2018 musste tatsächlich der Vermieter dem Mieter bei Schäden in der Mietwohnung, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgingen, noch eine Frist einräumen und durfte dann erst selbst die Schäden beseitigen. Hatte er das unterlassen, so wurde sein Anspruch auf Schadenersatz nicht anerkannt oder gekürzt. Im Februar 2018 hat der Bundesgerichtshof ( VIII ZR 157/17) aber entschieden, dass es keiner Fristsetzung mehr bedarf. Diese Entscheidung wurde im Juni dieses Jahres bestätigt. Das gilt aber nicht für unterlassenen Schönheitsreparaturen, die wirksam vereinbart wurden. Hier ist die Fristsetzung weiterhin notwendig.

Ich habe die Betriebskostenabrechnung für das letzte Jahr erhalten. Dort werden die meisten Kosten nach meiner Wohnfläche umgelegt. Die qm-Angabe in der Abrechnung ist zwar, wie ich nachgemessen habe, richtig. In meinem Mietvertrag steht jedoch eine andere Größe. Was gilt?
Entscheidend für die Umlage der Betriebskosten ist immer die tatsächliche Wohnungsgröße. Dies ist vom BGH in einer aktuellen Entscheidung noch einmal bestätigt worden. Hier gibt es auch keine Toleranzgrenze von 10 Prozent. Dies haben die Gerichte früher anders gesehen. Es war übrigens richtig, dass Sie Ihre Wohnung ausgemessen haben. Viele Mieter bestreiten einfach die Wohnungsgröße. Dies ist unzulässig, da man ja die Möglichkeit hat, seine Wohnung auszumessen.

Mein Vermieter verklagt mich auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau. Dabei habe ich doch die erhöhte Miete seit vier Monaten schon gezahlt. Ich habe bloß vergessen, der Mieterhöhung ausdrücklich zuzustimmen. Was jetzt?
Kein Problem. In der Zahlung der erhöhten Miete liegt die Zustimmung. Damit fehlt dem Vermieter für eine Klage die Grundlage. Der Vermieter wird die Klage zurücknehmen. In diesem Fall muss er auch Ihre Rechtskosten tragen. Es ist allerdings umstritten, ab welcher Anzahl von erhöhten Zahlungen von einer Zustimmung ausgegangen werden kann. Sicher ist dies bei mindestens drei Zahlungen. Bei einer geringeren Häufigkeit sind sich die Gerichte nicht einig. Bei viermaliger Zahlung sind Sie daher auf der sicheren Seite.

Mein Mieter macht eine Mietminderung wegen Schimmelbildung im Schlafzimmer geltend. Die Wohnung befindet sich im zweiten Obergeschoss. Hat er recht?
Schimmelprobleme sind ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. In der mietrechtlichen Rechtsprechung zu dieser Frage hat sich die Auffassung herausgebildet, dass der Mieter zunächst erst nur den Mangel darlegen muss und dann der Vermieter die Aufgabe hat, die Fehlerfreiheit des Gebäudes nachzuweisen. Das gilt für die jeweilige Baualtersklasse. Ist die Fehlerfreiheit des Gebäudes durch ein Gutachten nachgewiesen, muss der Mieter darlegen, dass sein Verhalten nicht ursächlich für die Schimmelbildung ist.

Bei älteren Häusern, die ein besonderes Wohnverhalten erfordern (zum Beispiel Mindestabstände von Möbeln von der Wand), hat die Rechtsprechung auch schon eine Aufklärungspflicht des Vermieters bei Vertragsbeginn angenommen. Haus & Grund bietet seinen Mitgliedern Schimmelbegutachtung an. Dabei werden Bauteilfeuchtigkeit und Temperatur- und Luftfeuchtigkeit über einen längeren Zeitraum erfasst.

Schimmel im Schlafzimmer in einer Wohnung im zweiten Obergeschoss deutet aber eher auf ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters hin.

Mein Mieter zieht jetzt aus und sagt, er muss nach der aktuellen Rechtsprechung überhaupt nicht mehr renovieren. Ist das richtig?
Der BGH hat in einer Rechtsprechung von mehreren Jahren seine Rechtsauffassung immer weiter entwickelt. Nach dem jetzigen Stand gilt: Zulässig ist es, dass in einem Mietvertrag vereinbart wird, dass der Vermieter keine Renovierungen durchzuführen hat.

Soll der Mieter laut Vertrag während der Mietzeit renovieren, so sind weitere Voraussetzungen notwendig: Erstens muss eine renovierte Wohnung übergeben werden. Renoviert heißt allerdings nicht, dass frisch renoviert wurde. Der Renovierungszustand muss nur keine erheblichen Mängel aufweisen. Zweitens ist es unzulässig, sogenannte starre Renovierungsfristen festzulegen, weil diese den Mieter unangemessen benachteiligen, der sorgsam mit seiner Wohnung umgeht. Die Renovierungszeiten können sich allerdings auch verkürzen, wenn ein Mietgebrauch sehr intensiv ist (zum Beispiel Rauchen oder Haustiere). Für Vermieter ist es daher wichtig, aktuelle Mietverträge bei neuen Vertragsverhältnissen zu verwenden und sich beim Rechtsstreit über Renovierungsklauseln bei abgelaufenen Mietverhältnissen rechtlich beraten zu lassen.

Sie verweisen immer auf den Stand der Rechtsprechung. Warum gibt es im Mietrecht keine klaren und eindeutigen Antworten?
Nicht jeder individuelle Fall kann in einem Gesetz geregelt werden. Daher muss die Rechtsprechung die Gesetze auslegen. Unterschiedliche Gerichte und Richter können dabei zu verschiedenen Ergebnissen kommen. Rechtssicher ist eine Frage zumeist erst dann entschieden, wenn das höchste deutsche Gericht für Zivilfragen, der Bundesgerichtshof, ein Urteil zu dieser Frage gesprochen hat. Allerdings kann auch der Bundesgerichtshof über Jahre hinweg seine Auffassung wieder ändern, wie wir es am Beispiel der Schönheitsreparaturen gesehen haben.

Mein Mieter macht eine Mietminderung wegen eines Defektes im Treppenhaus des Mietshauses geltend, indem er mir weniger Miete zahlt. Er hat aber den Mangel nicht bei mir angezeigt. Ist das rechtmäßig?
Wenn ein Mangel an der Mietsache vorliegt, ist von Gesetzeswegen auch die Miete gemindert. Einen Mangel muss der Mieter nur anzeigen, wenn er sich in seinem Wohnbereich befindet. Ein Mangel im Treppenflur, so die aktuelle Rechtsprechung, ist für den Vermieter ersichtlich, so dass eine Anzeigepflicht nicht besteht.

Ich möchte das Rauchen in der Mietwohnung im Mietvertrag ausschließen. Ist das zulässig?
Das Rauchen in der Wohnung kann nur in Sonderfällen im Mietvertrag ausgeschlossen werden, weil es zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung gehört. Ein solcher Sonderfall wäre zum Beispiel ein an Asthma erkrankter Hauseigentümer in einem Zweifamilienhaus, der durch das Rauchen erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigung hinnehmen müsste.

Ich habe seit 5 Jahren die Miete nicht erhöht. Alles ist aber teurer geworden. Kann ich eine Mieterhöhung vornehmen?
Das Gesetz sieht vor, dass Sie die Miete angemessen auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen können. Das kann einvernehmlich mit dem Mieter geschehen oder Sie müssen ihm ein förmliches Mieterhöhungsverlangen zuschicken. Letzteres muss aber Formvorschriften entsprechen, wenn es wirksam sein soll. So ist die Kappungsgrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zu beachten und sie müssen sich auf einen Mietspiegel, ein Gutachten oder drei Vergleichsmieten zur Begründung ihrer Mietforderung berufen.

Ich möchte neu eine Wohnung vermieten. Was darf ich verlangen?
Eine Mietpreisbremse gibt es in Sachsen-Anhalt nicht. Sie können also eine marktübliche Miete verlangen. Anhaltspunkte erhalten Sie zum Beispiel bei Immobilienportalen oder bei Haus & Grund. Die Mieten sind in den letzten zwei bis drei Jahren leicht angezogen, aber wir haben keine Münchner Verhältnisse. Es kommt mittlerweile konkret auf die Lage und die Ausstattung der Wohnung an.

Ich habe eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus einem jungen Ehepaar überlassen. Jetzt möchte ich einen richtigen Mietvertrag machen, was muss ich beachten?
Ihre Rechtslage ist problematisch. Wenn der Mieter bereits eingezogen ist und Miete gezahlt hat, so ist ein mündliches Mietvertragsverhältnis entstanden. Nur im gegenseitigen Einverständnis kann ein schriftlicher Mietervertrag nachträglich abgeschlossen werden. Gerade Eigentümer, die nur eine oder zwei Wohnungen vermieten, sind oft unerfahren, so das rechtliche Auseinandersetzungen unausweichlich sind. Unser Rat ist daher: Lassen Sie sich rechtzeitig vor Abschluss eines Mietvertragsverhältnisses rechtlich beraten. Denn Fehler lassen sich hinterher nur noch schwer oder gar nicht korrigieren.