Nutzungsart bestimmen: Was darf ein Tiny House sein: Wohnsitz oder nur Wohnwagen?

Berlin/Karlsruhe - Allen voran in den USA, aber auch in anderen Ländern gelten schicke Tiny Houses als die moderne Wohnform. Schlau geplant ist in ihnen nicht nur das Wohnen auf engstem Raum attraktiv. Die Baukosten sind gering und die Minihäuser können auch noch mobil sein.

Sie scheinen also perfekt für alle, die weniger besitzen wollen, sich noch nicht fest niederlassen oder die viel herumreisen möchten. Doch nicht so in Deutschland. Denn ob man nun fest darin wohnen oder ein Tiny House als Reise-Zuhause nutzen möchte, die rechtlichen und baulichen Hürden für alle Einsatzgebiete sind hoch.

Daher ist es wichtig, vor dem Bau oder Kauf eines Mini-Hauses mit nur wenigen Quadratmetern seine Nutzungsart zu bestimmen. Denn die entscheidet über die Stellplatz- oder Grundstückssuche sowie den dafür passenden Bau.

Wer ein Tiny House als dauerhaften Wohnsitz nutzen will, benötigt ein Grundstück in einer erschlossenen Siedlung. Dies ist an das öffentliche Straßen- und Wegenetz angebunden sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz.

Das Problem: In einer solchen Siedlung sind laut Bebauungsplan Wohnhäuser vorgesehen, sagt Holger Freitag, Rechtsanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Erste Gemeinden würden aber schon Bauplanungsrecht für Tiny Houses schaffen.

„Beispielsweise gibt es in Baden-Württemberg den Paragraph 56 in der Landesbauordnung, der experimentelles Bauen zulässt“, so Regina Schleyer, Vorsitzende des Tiny House Verbands in Karlsruhe. Und manche Bundesländer starten zeitlich begrenzte Pilotprojekte, um Siedlungen für Tiny Houses zu schaffen.

Man sollte sich also über solche lokalen Möglichkeiten informieren - das kann die erste Chance auf ein Tiny House als festen Wohnsitz sein. Die Alternative kann ein dauerhafter Stellplatz auf einem Campingplatz sein - sofern die Wohnnutzung im Bebauungsplan des Campinggrundes eingetragen ist. Der Vorteil: Man benötigt keine Baugenehmigung.

Aber: „Das Anmelden eines Erstwohnsitzes ist in der Regel nicht möglich“, so der Tiny House Verband. Zudem muss man Auflagen erfüllen: Das Tiny House darf maximal 50 Quadratmeter groß und nicht höher als 3,50 Meter sein.

Es gibt noch einen Weg: „Wer bereits ein Grundstück besitzt, kann eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen“, so Bauberater Holger Freitag. So erfährt man, ob und in welcher Form das Grundstück mit Wohnraum besetzt werden darf. Ohne anschließende Baugenehmigung geht es meist nicht.

Kommunale Vorgaben wie der Bebauungsplan legen fest, wie sich ein neues Haus in den Ort einfügen soll. Etwa durch die Dachform, Fassadenfarbe, Fensterart oder Mindestgrundfläche. Solche Vorgaben muss auch ein Tiny House erfüllen, so Freitag.

Und auch hier greife das volle Bauordnungsrecht der öffentlichen Hand, etwa Landesbauordnungen. „Was viele Verordnungen vorschreiben, sind eine lichte Höhe von 2,40 Meter oder 2,50 Meter sowie eine Toilette, Dusche und belüftete Kochnische“, zählt der Bauberater auf. Und sobald Besitzer mehr als vier Monate im Jahr im Tiny House wohnen, greift das Gebäudeenergiegesetz mit Auflagen zur Gebäudedämmung und Heizung.

Immerhin: In manchen Gemeinden sind vereinfachte Genehmigungsverfahren möglich. Hier reicht eine Bauanzeige bei der Baubehörde. „Diese kann aber einen Architektenplan sowie Angaben zur Standsicherheit und zum Wärmeschutz verlangen“, sagt Freitag.

Und ohne Baugenehmigung sind meist nur kleine Bauvorhaben bis zehn Quadratmeter Bruttogrundfläche möglich. Eine Ausnahme macht die bayerische Bauordnung. Sie erlaubt Gebäude mit einem Brutto-Rauminhalt bis zu 75 Kubikmeter, umgerechnet etwa 30 Quadratmeter. Dies gilt allerdings nur für den Innenbereich, also bebaute Siedlungsgebiete.

Wer das Tiny House nur gelegentlich nutzen will, etwa am Wochenende oder in den Ferien, kann es einfacher haben. Hier braucht man laut dem Tiny House Verband einen Stell- oder Bauplatz in einem Sondergebiet für die Erholung oder in einem Gebiet zur Entwicklung der Wohnnutzung.

Dort gibt es weniger Auflagen. Der Bau ist zudem häufig verfahrens- oder genehmigungsfrei, wenn die Grundfläche maximal 50 Quadratmeter beträgt. Das Grundstück muss allerdings auch dort erschlossen sein.

Um ein Tiny House mobil mit in den Urlaub zu nehmen, braucht es eine Straßenzulassung als Wohnwagen. Dazu darf es laut Straßenverkehrs-Zulassungs-Ordnung (StVZO, § 32) maximal 2,55 Meter breit, vier Meter hoch und zwölf Meter lang sein. Das zulässige Maximalgewicht liegt bei 3,5 Tonnen. Alle Sichtscheiben benötigen Sicherheitsglas (§ 22a). Und der festverbundene Trailer muss alle notwendigen Lichter aufweisen.

Man sollte sich aber bewusst sein, häufige Standortwechsel seien meist wesentlich aufwendiger, als vom Besitzer vermutet, so Johannes Laible, Herausgeber des Tiny-House-Magazins „Kleiner Wohnen“. „In jedem Fall sollte frühzeitig eine der üblichen Prüforganisationen (z.B. TÜV, Dekra, GTÜ) einbezogen werden“, rät er. Auch mit dem Hersteller des Tiny Houses sollte man die Transportfrage klären.

Mit der Anmeldung als Wohnwagen fallen Kosten für die Versicherung, Steuern und die regelmäßige Wartung an. Dafür entfällt die Baugenehmigung.

Bedenken sollte man, dass das Campingfahrzeug auch außerhalb der Ferien einen Stellplatz braucht. Das kann der Parkplatz vor dem Wohnhaus sein. „Man darf aber nicht darin übernachten“, so Bauberater Holger Freitag.

Die gängigere Variante, das Tiny House mobil zu nutzen, ist laut Johannes Laible, es als Ladung zu betrachten. Dafür wird nur ein zugelassener Anhänger benötigt, auf dem das Haus verkehrssicher befestigt wird. Und nach dem Standortwechsel wird das Tiny House wieder vom Trailer genommen.

Auch dies bedeutet je nach Größe und Schwere des Hauses viel Aufwand. „Wer umzieht, muss zudem eine Abrissgenehmigung für das Tiny House beantragen“, sagt Regina Schleyer vom Tiny House Verband. Hinzu kommen Kosten für den Umbau und die neue Baugenehmigung, da am neuen Standort andere Bauvorschriften gelten können.