Hohe Hausmeisterkosten unbedingt hinterfragen und belegen lassen

Die Betriebskosten sind ein heißes Thema. Welche Betriebskosten gibt es, wie können Mieter die Abrechnung prüfen ? Wie wird der Hausmeister abgerechnet ?

Gestern gaben vier Experten am Volksstimme-Telefon Rede und Antwort : Ellen Schultz, die Vorsitzende des Landesverbandes des Deutschen Mieterbundes Sachsen-Anhalt ; Marion Hannebohm, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Magdeburg ; Andreas Hahn, Jurist beim Mieterbund in Halle und Dr. Holger Neumann, Landespräsident der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine " Haus & Grund " in Magdeburg. Hans Walter notierte Fragen und Antworten.

Frage : Wie lange kann mein Vermieter mein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung zurückhalten ? Ich bin im Februar ausgezogen.

Antwort : Liegt eine vollständige Abrechung vor und ist ein Guthaben ausgewiesen, so ist es spätestens in vier Wochen fällig. Macht der Vermieter noch andere Forderungen geltend, muss er die Aufrechnung erklären.

Frage : Wir sind Ende Januar ausgezogen, haben die Wohnung tipp-topp übergeben, der Vermieter hat das Protokoll der ordnungsgemäßen Übergabe unterschrieben, aber weigert sich, die Kaution in Höhe von 650 Euro auszuzahlen.

Antwort : Wenn kein hoher Nachzahlungsbedarf bei Betriebskosten besteht, dann haben Sie Anspruch auf Auszahlung der Kaution. Der Vermieter muss begründen, weshalb er die Kaution nicht auszahlen will bzw. noch eine weitere Frist zur Prüfung des Rückzahlungsanspruchs benötigt.

Frage : Ich habe die Betriebskostenabrechnung erhalten, aber bei mir regnet es durch. Kann ich deshalb die Nachzahlung einbehalten.

Antwort : Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun. Die Nachzahlung müssen Sie leisten, allerdings haben Sie Mietminderungsansprüche gegen Ihren Vermieter. Die Höhe der Mietminderung erstreckt sich sowohl auf die Grundmiete als auch auf Ihre Betriebskostenvorauszahlung.

Frage : Ich habe meine Betriebskosten fristgerecht erhalten. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist stellt der Vermieter fest, dass er die Position " Hausreinigung " vergessen hat abzurechnen. Er berechnet die Kosten jetzt nach. Muss ich das zahlen ?

Antwort : Nein, Sie müssen das nicht zahlen, die Nachberechnung ist verfristet.

Frage : Meine Betriebskostenabrechnung schloss mit einem Guthaben. Der Vermieter zahlt mir dieses Guthaben trotz mehrmaliger Aufforderung nicht aus. Kann ich dieses Guthaben gegen die laufende Miete aufrechnen ?

Antwort : Ja. Kündigen Sie dies bitte einen Monat vorher Ihrem Vermieter schriftlich an.

Frage : Ich bin gewerblicher Mieter und betreibe ein kleines Geschäft. Erstmals tauchen in der Betriebskostenabrechnung Versicherungskosten und Grundsteuer auf. Muss ich das bezahlen ?

Antwort : Es kommt auf die mietvertraglichen Vereinbarungen an. Sollten die Kosten dort aufgelistet sein, müssen Sie zahlen.

Frage : Ich will die Betriebskosten prüfen, mein Vermieter schickt mir aber keine Kopien, obwohl ich die Kopierkosten bezahlen würde.

Antwort : Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat tatsächlich seine Rechtssprechung geändert. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Belege zu übersenden. Sie sollten einen Termin zur Einsichtnahme vereinbaren, um die Kosten zu überprüfen. Ausnahmen bestehen nur, wenn die Einsichtnahme unzumutbar ist, zum Beispiel der Sitz des Vermieters sehr weit entfernt ist.

Frage : Ich wohne in einem Zweifamilienhaus. Warum rechnet der Vermieter nicht nach der Heizkostenverordnung ab ?

Antwort : In einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus ist die Heizkostenverordnung nicht anzuwenden ! Die Abrechnung erfolgt so, wie es im Mietvertrag vereinbart wurde. Das heißt, es kann nach Fläche Wohnungseinheiten oder Personen abgerechnet werden.

Frage : Ich habe 2008 über die Betriebskosten des Jahres 2007 abgerechnet. Jetzt habe ich von der Behörde eine Nachforderung für die Grundsteuer 2007 erhalten. Kann ich diese auf die Mieter umlegen ? Die Jahresfrist ist doch schon abgelaufen.

Antwort : An sich ist die Betriebskostenabrechnung spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode dem Mieter zu übermitteln. Diese Jahresfrist können Sie jedoch dann überschreiten, wenn dies von Ihnen nicht verschuldet wurde. Allerdings können Sie mit der Nachforderung nicht bis zur nächsten Abrechnung warten, sondern müssen innerhalb von maximal drei Monaten ihre alte Abrechnung korrigieren.

Frage : Mein Mieter zahlt einfach die erheblichen Rückstandsbeträge aus mehreren Betriebskostenabrechnungen, die mittlerweile in der Summe einem Vielfachem einer Miete entsprechen, seit Jahren nicht. Einwendungen erhebt er nicht, und eine Zahlungsklage gegen ihn verspricht auch keinen Erfolg, da er nur ein sehr geringes Einkommen besitzt. Kann ich ihn kündigen ?

Antwort : Sollte der Mieter trotz vorhergehender Abmahnung die Rückstandsbeträge nicht zahlen, können Sie eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses aussprechen.

Frage : Mein Mieter hat aus der Betriebskostenabrechnung einen ernormen Rückstandsbetrag. Er weigert sich diesen zu zahlen mit der Begründung, ich hätte die Betriebkostenvorauszahlungen in dem Mietvertrag nicht kostendeckend kalkuliert. Die damals vereinbarte Miete sei nur ein " Lockvogelangebot " gewesen. Ist das richtig ? Ich habe damals die Betriebskostenvorauszahlungen nur ungefähr geschätzt und habe mich wohl verhauen.

Antwort : Der Mieter muss zahlen. Sie sind nicht verpflichtet, die Betriebskosten kostendeckend zu kalkulieren. Trotzdem sollten dem Mieter die Kosten in der voraussichtlichen Höhe mitgeteilt und erläutert werden. Gut und richtig ist auch ein Hinweis darauf, dass je nach dem Verbrauchsverhalten sehr große Abweichungen auftreten können. Nach Erfahrungen von Haus & Grund ist die Schwankungsbreite gerade bei Heizkosten vom Verhalten des Mieters wesentlich stärker abhängig als von der Qualität des Gebäudes. Oft ist auch die Lage der Wohnung im Gebäude oder eine angrenzende leerstehende Wohnung Ursache für hohe Kosten.

Frage : Die Hausmeisterkosten haben sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt, obwohl der Hausmeister nicht mehr macht.

Antwort : Sie sollten diese hohen Kosten unbedingt hinterfragen. Der Vermieter muss die Kosten belegen und insbesondere erklären, für welche Tätigkeiten mehr Geld bezahlt werden soll. Vor einer Prüfung sollten Sie nicht zahlen.

Frage : Ich bin Vermieter eines Mehrfamilienhauses. Im Erdgeschoss sind Gewerberäume, in den oberen Etagen Wohnungen. Muss ich hier die Betriebskosten getrennt abrechnen ?

Antwort : Hierzu sind Sie nur verpflichtet, wenn auf Grund der Art des Gewerbes dieses mehr Kosten verursacht als die Wohnungen. Ist zum Beispiel der Verbrauch an Wasser, Heizung usw. bei Wohnungen und Gewerbe in etwa gleich, können Sie das Haus insgesamt abrechnen.