Dumpingpreise mit Beginn des neuen Jahres nicht mehr zulässig Neue Spielregeln bei verbilligter Vermietung an Angehörige
Berlin (dapd) l Die verbilligte Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige ist ein beliebtes Steuersparmodell. Allerdings müssen Immobilienbesitzer ab Januar 2012 neue steuerliche Spielregeln beachten, wenn sie trotz Dumpingpreis für die Wohnung auch künftig alle Kosten von der Steuer absetzen wollen.
Mieterhöhung hilft Steuererhöhung vermeiden
Problemlos ist dies bis Ende 2011 nämlich nur möglich, wenn die Miete mindestens 75 Prozent des ortsüblichen Mietniveaus erreicht. Beträgt die Miete weniger als 56 Prozent des ortsüblichen Standards, setzt das Finanzamt bei den Kosten der Immobilie den Rotstift an. Erreicht die Miete nur 40 Prozent des ortsüblichen Niveaus, sind demnach auch nur 40 Prozent der Wohnungskosten abziehbar.
Wer seiner eigenen Sippe eine Bleibe zu Vorzugskonditionen (mehr als 56, aber weniger als 75 Prozent der Marktmiete) überlässt, muss dem Finanzamt derzeit noch anhand einer Überschussprognose hieb- und stichfest belegen können, dass die Vermietung dauerhaft schwarze Zahlen einbringen wird. Erst dann ist auch für diese Mietverhältnisse ein steuersparender Kostenabzug in voller Höhe sichergestellt. Der Fiskus räumt betroffenen Steuerzahlern jedoch bislang noch eine Frist von 30 Jahren ein, um per saldo in die Gewinnzone zu gelangen. Ab Januar 2012 wird die bisher geltende dreistufige Prüfung des Mietverhältnisses auf zwei Stufen gestrafft. Positiv: Wer bisher weniger als 75 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt, braucht künftig keine Überschussprognose mehr vorlegen. Dafür müssen einige Vermieter im nächsten Jahr mehr Miete von ihren Verwandten verlangen, wenn sie auch weiterhin alle Kosten der Immobilie uneingeschränkt steuerlich abziehen wollen.
Künftig verläuft die Trennlinie zwischen vollem Kostenabzug und anteiliger Kostenkürzung bei 66 Prozent des ortsüblichen Mietniveaus. Beläuft sich die vereinbarte Miete bei 66 Prozent oder mehr des ortsüblichen Preisniveaus für vergleichbaren Wohnraum, erkennt das Finanzamt alle Kosten an.
Verlangt der Vermieter weniger Miete, kann er die Kosten der Immobilie anteilig nur in dem Verhältnis steuerlich abziehen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht.
Vermieter sollten deshalb die verbleibende Zeit bis zum Jahreswechsel für eine eventuell notwendige Mieterhöhung auf über 66 Prozent des ortsüblichen Preisniveaus nutzen, um Steuernachteile zu vermeiden. Bei bereits laufenden Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen sind drastische Mietsteigerungen nach dem gültigen Mietrecht eigentlich nicht zulässig.
Betriebskosten sind ordnungsgemäß abzurechnen
Nach Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches darf der Vermieter nämlich frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung neue Ansprüche erheben. Außerdem sind Mietsteigerungen innerhalb von drei Jahren per Gesetz auf eine Kappungsgrenze von maximal 20 Prozent begrenzt. Nach einer Anweisung der Oberfinanzdirektion Münster (AZ: S 2253 - 60 - St 22 - 31) sind steueroptimierte Mietverträge mit Angehörigen allerdings auch dann anzuerkennen, wenn bei einer Mieterhöhung die zivilrechtliche Kappungsgrenze überschritten wird.
Für die steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses mit nahen Angehörigen ist weiterhin Voraussetzung, dass der Mietvertrag in allen wesentlichen Fragen dem zwischen Fremden üblichen entspricht. Dazu zählt neben einer regelmäßigen Mietzahlung auch die ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten.
