Telefonforum Wenn die Datsche gekündigt wird
Für DDR-Wochenendhausbesitzer gibt es mittlerweile keinen Kündigungsschutz mehr. Was können Betroffene jetzt noch erreichen?
Magdeburg (ja) l Datschen- und Garagenbesitzer konnten am Dienstagmorgen ihre Fragen rund um das Thema Kündigung im Volksstimme-Telefonforum stellen. Ihre Fragen beantworteten die Experten Peter Ohm und Hagen Ludwig vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer sowie Rechtsanwältin Marion Hannebohm.
Meine Datsche liegt innerhalb des Ortes. Weil das Grundstück Bauland ist, habe ich jetzt eine Kündigung erhalten. Kann ich jetzt noch eine Entschädigung verlangen?
Ja, denn die Rechtslage ist laut Schuldrechtanpassungsgesetz so: Hat der Grundstückseigentümer gekündigt, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks und der Anpflanzungen zum Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen, da bis 2022 noch der Investitionsschutz gilt. Kommt es zur gerichtlichen Auseinandersetzung, sollte die geforderte Entschädigungssumme jedoch nicht zu hoch angesetzt werden, denn wenn das Gericht zum Beispiel nur die Hälfte der Summe anerkennt, müssten Sie als Nutzer auch 50 Prozent der Prozesskosten tragen. Andererseits sollte die Forderung auch nicht zu niedrig sein, denn Sie haben ja nichts zu verschenken. Bahnt sich Streit an, sollte eine gutachterliche Stellungnahme eingeholt werden. Die ist preiswerter als ein umfassendes Gutachten, oft jedoch schon ausreichend.
Der Kündigungs- und Investitionsschutz für Garagen auf fremden Grund ist ja seit geraumer Zeit ausgelaufen. Kann ich bei einer Kündigung trotzdem noch auf eine Entschädigung hoffen oder muss ich sogar noch für einen eventuellen Abriss bezahlen?
Ihnen steht eine Entschädigung zu, wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage erhöht hat. Dabei ist es mittlerweile bei Garagen egal, wer kündigt. Die Verkehrswerterhöhung ergibt sich aus dem Gewinn, den der Grundstückseigentümer mit der Weiterverpachtung Ihrer Garage erzielen kann. Reißt er die Garage jedoch innerhalb eines Jahres ab, müssen Sie 50 Prozent der Kosten dafür tragen.
Wir ziehen jetzt in eine Einrichtung für betreutes Wohnen und müssen deshalb unser Erholungsgrundstück aufgeben. Können wir den von uns zu DDR-Zeiten gebauten Bungalow weiterverkaufen? Wir sind bereits mit zwei Interessenten im Gespräch.
Ein solcher Verkauf ist nicht so ohne weiteres möglich. Denn mit Beendigung des DDR-Pachtvertrages fällt das Gebäudeeigentum automatisch an den Grundstückseigentümer. So sieht es das Schulrechtanpassungsgesetz vor. Es ist jedoch möglich, dass der Kaufinteressent in Ihren bestehenden Altvertrag eintritt. Das muss in einem sogenannten dreiseitigen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer sowie dem alten und dem neuem Datschenbesitzer geregelt werden. Der Grundstückseigentümer ist allerdings nicht verpflichtet, auf einen solchen Vertrag einzugehen.
Unser Verpächter will sein Grundstück mit unserem Bungalow jetzt an seinen Sohn verkaufen und sagt, damit entfalle für uns das Vorkaufsrecht laut Schuldrechtsanpassungsgesetz. Ist das richtig?
Der Verpächter hat zum Teil Recht. Laut Schuldrechtanpassungsgesetz besteht das gesetzliche Vorkaufsrecht für den Nutzer nicht, wenn an Abkömmlinge, Ehegatten oder Lebenspartner oder an Geschwister des Grundstückseigentümers verkauft wird. An ihrem Pachtvertrag ändert sich dadurch zunächst einmal nichts, denn Kauf bricht nicht Pacht oder Miete. Ihren Bungalow kann der Verpächter nicht verkaufen. Erst mit einer Beendigung des DDR-Vertrages würde Ihr Bungalow in das Eigentum des Sohnes fallen. Dann jedoch wäre ein Entschädigungsanspruch zu prüfen.
Vor 22 Jahren habe ich ein Gartengrundstück mit Bäumen und Sträuchern und einem Springbrunnen gepachtet. Darauf habe ich eine kleine Laube errichtet. Jetzt will ich aus Altersgründen kündigen. Im Vertrag steht, dass ich dann den Ursprungszustand wieder herstellen muss. Was bedeutet das?
Da Sie den Pachtvertrag erst 1997 abgeschlossen haben, ist nicht das Schuldrechtanpassungsgesetz, sondern das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) anzuwenden. Das gilt auch für die Beendigung des Vertrages, es sei denn Sie haben dort etwas anderes vereinbart. Da Sie das Grundstück mit Bäumen, Sträuchern und Springbrunnen gepachtet haben, entspricht das dem Ursprungszustand, mit dem Sie es an den Eigentümer zurückgeben können.
Die von ihnen errichtete Gartenlaube müssen Sie indes wieder abreißen, wenn der Grundstückseigentümer darauf besteht. Ein Anspruch auf Entschädigung für die Laube besteht nicht. Will der Grundstückseigentümer jedoch das Grundstück weiter verpachten und ihr Nachfolger hat Interesse an der Laube, sollten Sie eine einvernehmliche Lösung anstreben. So könnte Ihr Nachfolger Ihnen eine Abstandssumme für die Laube zahlen, wenn er seinerseits einen längerfristigen Pachtvertrag bekommt. Denn theoretisch haben Sie natürlich auch das Recht, ihre Laube abzureißen.
Aus Altersgründen möchte ich meine Datsche jetzt abgeben. Was sollte ich dabei beachten?
Es ist gut, dass Sie sich vorab darüber Gedanken machen. Zwar hat der Nutzer grundsätzlich einen Entschädigungsanspruch. Die Art der Entschädigung richtet sich aber danach, wer gekündigt hat – Sie als Pächter oder der Grundstückseigentümer. Hat der Grundstückseigentümer gekündigt, ist die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks und der Anpflanzungen zum Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen, da bis 2022 noch der Investitionsschutz gilt. Kündigen Sie hingegen selbst, so können Sie eine Entschädigung immer dann verlangen, wenn der Verkehrswert des Grundstücks durch das Bauwerk erhöht ist.
Liegt das Grundstück im Außenbereich der Gemeinde, kann die allerdings höher sein als eine Zeitwertentschädigung. Ist das Grundstück indes Bauland, liegt keine Verkehrswerterhöhung vor und Sie bekommen keine Entschädigung. Und ein zweiter wichtiger Unterschied: Kündigt der Grundstückseigentümer, müssen Sie sich nicht an den Kosten für einen eventuellen Abriss der Datsche beteiligen. Kündigen Sie selbst, tragen Sie die Hälfte der Abrisskosten, wenn der Grundstückseigentümer die Datsche innerhalb eines Jahres tatsächlich abreißt.
Unserer Garage gehört zu einem großen Komplex auf einem städtischen Grundstück. Die Pacht zahlen wir an eine Garagengemeinschaft. Jetzt möchten wir gern verkaufen, wissen aber nicht, ob das auch rechtssicher möglich ist.
Zunächst sollten Sie sich den Vertrag anschauen, den die Garagengemeinschaft mit der Kommune abgeschlossen hat. Möglicherweise ist darin der Weiterverkauf gestattet. Normalerweise geht das Eigentum der Garage bei der Aufgabe durch den Nutzer an den Grundstückseigentümer über. Ein Verkauf ist nur mit Zustimmung des Grundstückeigentümers möglich, kann aber auch für ihn Sinn machen. Rechtssicher ist dann ein dreiseitiger Vertrag, den Verkäufer, Käufer und Grundstückseigentümer abschließen.
Vor etwa zwei Jahren musste ich meine Garage nach der Grundstückskündigung an die Stadt übergeben. Erst dachten wir, die Stadt will dort bauen. Jetzt haben wir gesehen, dass unsere einstige Garage weiter vermietet wir. Kann ich jetzt noch nachträglich eine Entschädigung verlangen?
So wie Sie den Fall schildern, steht Ihnen eine Entschädigung entsprechend der Verkehrswerterhöhung des Grundstücks durch die Bebauung mit der Garage zu. Dieser Anspruch ist auch nach zwei Jahren noch nicht erloschen. Erst 2017 hat das Landgericht Gera nach einer Klage des VDGN klargestellt, dass eine solche Entschädigung in einem Zeitraum von bis zu drei Jahren geltend gemacht werden kann.
Bei uns im Stadtteil haben mehrere Garageneigentümer jetzt eine Kündigung erhalten. Einigen wird eine Entschädigung angeboten, anderen wieder nicht. Auch ich soll keine Entschädigung bekommen, obwohl ich die Garage im Jahr 2006 vom Vorbesitzer mit DDR-Vertrag rechtmäßig gekauft habe.
Das hat wahrscheinlich folgenden Grund: Wenn Sie die Garage damals ohne Einverständnis des Grundstückeigentümers vermeintlich gekauft haben, ist sie tatsächlich nie in Ihr Eigentum übergangen. Denn mit dem Ende des DDR-Vertrags, den der Vorbesitzer hatte, ist die Garage automatisch an den Grundstückseigentümer gefallen. Insofern gibt es keinen Entschädigungsanspruch. Das kann aber auch einen positiven Aspekt haben. An eventuellen Abrisskosten können Sie nicht mehr beteiligt werden.
Unser neuer Grundstückseigentümer hat die Pacht für das Garagen-Grundstück jetzt verdreifacht. Müssen wir das akzeptieren?
Sie sollten sich erkundigen, welche Pachthöhe bei Ihnen ortsüblich ist. Mehr darf auch Ihr Grundstückseigentümer nicht verlangen. Auskunft darüber gibt es beim zuständigen Gutachterausschuss. Bei den Verhandlungen sollten Sie jedoch beachten, dass Ihnen der Grundstückseigentümer jederzeit kündigen kann. Versuchen Sie deshalb herauszubekommen, ob er andere Nutzungsmöglichkeiten für sein Grundstück hat.
Darf er dort bauen oder gibt es Interessenten für Ihre Garage? Bei einer Kündigung fällt Ihre Garage an den Grundstückseigentümer. Vermietet dieser Ihre Garage weiter, steht Ihnen eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes zu. Machen Sie dem Grundstückseigentümer höflich klar, dass Sie Ihre Rechte kennen.
