Die besten Häuser gehen sofort weg

Staßfurt l „Die klassische Anlage“ oder „Viel Platz für Ihre Familie“ heißt es auf der Immobilien-Webseite. Dort werden allein 27 Häuser im 15 Kilometer-Umkreis von Staßfurt angeboten. Wie das Geschäft mit diesen Immobilen funktioniert, kann Stefan König, Abteilungsleiter Vorstandssekretariat, für die Salzlandsparkasse erklären. Die Tochterfirma SVG (Sparkasse-Verwaltungsgesellschaft) verwaltet die Objekte im Eigentum des Kreditinstituts.

Warum das Immobiliengeschäft aktuell sehr gut läuft, liegt auf der Hand. „Die Zinsen sind günstig, die Menschen nehmen Kredite für Immobilienfinanzierungen auf“, so Stefan König. „Dabei müssen sie natürlich beachten, dass die Zinsen in den kommenden Jahren, wenn der Kredit weiterläuft, nicht immer so rosig sein werden. Auch wegen der steigenden Baukosten muss ein ordentlicher Puffer im Hauskredit eingetaktet werden.“

Im Maklergeschäft ist die Salzlandsparkasse Marktführer im Salzlandkreis. In den vier Immobiliencentern in den vier großen Städten des Salzlandkreises geht es speziell um Baufinanzierung, Kredite für Renovierungen von Eigenheimen und Hauskauf. 2019 haben sich dort über 300 Familien durch Kredite den Traum vom Eigenheim erfüllt. Noch einmal deutlich mehr Kunden nehmen Kredite für Renovierung und Modernisierungen ihrer Häuser auf.

„Die Nachfrage nach brauchbaren Häusern ist derzeit extrem und größer als das Angebot“, so Stefan König. 2019 haben die Sparkassen-Makler 110 Immobilien vermittelt. „Im Durchschnitt bieten unsere Makler etwa 80 Grundstücke und Gebäude von Verkäufern an. Diese sind zumeist innerhalb eines Monats schon wieder an neue Käufer weiter vermittelt“, erklärt er.

Kaufen kann man Häuser natürlich auch über andere Makler in Staßfurt und Umgebung, ebenso direkt von Privat. Kleinanzeigen und Internetangebote sind derzeit gut gefüllt. Auch Kredite bei allen möglichen Banken und Versicherungen finanzieren den Hauskauf.

Für das klassische Einfamilienhaus, das gut in Schuss ist, findet sich schnell ein Käufer. Auch billige Objekte, die stark saniert werden müssen, gehen heute gut weg. Engagierte Heimwerker und junge Familien nehmen solche Herausforderungen auch auf dem Dorf heute gern an.

Dabei liegt der Durchschnittspreis für ein gebrauchtes Einfamilienhaus in Staßfurt, das sofort beziehbar ist, bei 100 000 Euro. Das hat eine Studie der Landesbausparkassen für 2019 ermittelt. Die Preise bleiben damit auf dem Vorjahresniveau. „Wenn die Preise nicht steigen, erleichtert dies gerade jungen Familien in Staßfurt den Einstieg in die eigenen vier Wände“, so LBS-Gebietsleiter Sebastian Ahrens.

Dabei erfährt der Käufer auf den ersten Blick nicht, ob das Haus verkauft wird, weil es einfach nicht mehr passend ist, oder ob es aus einem „missglückten“ Hauskredit kommt.

Wenn jemand seinen Kredit nicht mehr abzahlen kann, steht dahinter meist ein Schicksalsschlag. „Es passiert sehr selten, dass jemand den Kredit für sein Haus plötzlich finanziell nicht mehr stemmen kann“, so Stefan König. Im Durchschnitt muss die Salzlandsparkasse pro Jahr acht bis zehn Hauskredite kündigen. 2019 war es nur ein einziger Fall. Gründe sind plötzliche Arbeitslosigkeit, Insolvenz, Krankheit oder der Wegfall des Partners, der den Kredit mitfinanziert hat – „Scheidung und Tod sind des Maklers Brot“. Manchmal kann die Familie noch aushelfen, eine Versicherung die Differenzen ersetzen, der Kredit verlängert oder ausgesetzt werden.

Geht auch das nicht, suchen die Kreditnehmer in diesen persönlich schwierigen Phasen ihren Berater bei der Salzlandsparkasse auf: Wie kann es weiter gehen? In einigen Fällen wird schnell klar, dass der Kredit nicht gehalten werden kann, wenn ein Gehalt wegbricht. „Dabei ist es nicht unser Ziel, den Kunden aus seinem noch nicht abbezahlten Haus zu werfen, sondern wir als Sparkasse brauchen unseren Kredit zurück“, so Stefan König. Manchmal kann der Kreditnehmer das Haus selbst verkaufen und den Kredit dadurch weiter abzahlen. Meistens vermitteln die Makler der Sparkasse das Haus im freien Verkauf, was bei der heutigen Hochphase schnell geht.

Ist das Haus unattraktiv oder schwer zu sanieren und es will einfach niemand kaufen, wird es zum Sonderfall. „Wir versuchen solche Objekte ein bis zwei Jahre lang an den Mann zu bringen“, so Stefan König. Denn solange der Kredit für das Haus noch nicht abbezahlt ist, gehört es der Sparkasse, einst als Sicherheit und Pfand für den Kredit genommen. Will das Haus auch nach zwei Jahren niemand haben, geht das Haus in die ‚Zwangsverwertung‘. Denn der Kredit muss zurückgezahlt werden.

Bei der ‚Zwangsverwertung‘ gibt es zwei Varianten. Variante A ist, dass die Sparkasse beim Amtsgericht die Zwangsversteigerung des Hauses beantragt, um die Immobile in bares Geld umzuwandeln. Das kommt rund drei bis fünf Mal pro Jahr im Salzlandkreis vor.

Das Mindestgebot wird dann anhand des gerichtlichen Gutachtens festgelegt. Mindesten 70 Prozent des Verkehrswertes, das ein Gutachten festgestellt hat, müssen beim ersten Versteigerungstermin erreicht werden, 50 Prozent beim zweiten. Je nachdem, ob der Sparkasse die Summe reicht, um den Restkredit wiederzubekommen, geht das Objekt entweder an einen neuen Verkäufer oder die Sparkasse ersteigert das Gebäude selbst und bietet es immer wieder an, bis sich der richtige Kaufpreis ergibt. Die Vermarktung und zwischenzeitliche Verwaltung erfolgt dann unter Umständen durch die Tochterfirma SVG. „Wir wollen keine Wohnungsverwaltung sein, aber teilweise reicht das Geld aus der Versteigerung nicht, um die Kreditverluste abzufangen“, so Stefan König.

Zwangsversteigern lassen können nicht nur Kreditinstitute, sondern auch andere Gläubiger. Wenn ein Hausbesitzer etwa seine Schulden bei der Abwasserrechnung nicht zahlt oder seine Steuern bei der Stadt, können auch Behörden eine Zwangsversteigerung beim Gericht beantragen. So kann das geschuldete Geld wieder eingetrieben werden. Jedoch greifen Behörden kaum darauf zurück, da die Kosten dafür hoch und die Erträge niedrig sind.

Variante B in der ‚Zwangsverwertung‘ ist die ‚Zwangsverwaltung‘. Bei der Insolvenz eines Kreditschuldners wird ein externer Zwangsverwalter vom Gericht bestellt. Dieser vermietet das Gebäude, die Mieteinnahmen gehen an den Gläubiger, zum Beispiel die Sparkasse. Deshalb ergibt sich manchmal der tragische Fall bei der Privatinsolvenz, dass der einstige Besitzer in seinem eigenen Haus Miete an den Zwangsverwalter zahlen muss. Bei dieser Variante kann meist nicht der ganze Restkredit wieder hereingeholt werden und die Sparkasse macht Minus. In der Bilanz kann das Kreditinstitut das abschreiben, was sich negativ auf den Gewinn auswirkt.

„Generell versuchen wir Zwangsversteigerungen und Zwangsverwaltungen zu vermeiden“, so Stefan König. 2019 habe es zum Glück noch keinen neuen Fall dieser Art gegeben.