Sanierungsgebiet "Altstadt Zerbst": Stadt gewährt für Ausgleichsbeträge Nachlass Grundbesitzer müssen für Mehrwert zahlen
Das Baugesetzbuch sieht vor, Eigentümer an der Bodenwertsteigerung der Grundstücke zu beteiligen, die in einem festgelegten Sanierungsgebiet gelegen sind. In Zerbst trifft dies auf das Sanierungsgebiet "Altstadt Zerbst" zu. Hier sind Ausgleichsbeträge zu entrichten.
Zerbst l Ob Heide, Wolfs- und Mühlenbrücke, Markt oder Breite: In den vergangenen Jahren ist viel passiert im städtischen Sanierungsgebiet "Altstadt Zerbst". Seit 1992 ist dieses Gebiet als solches ausgewiesen und erhält im Rahmen des Bund-Land-Programms "Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen" des Landes Sachsen-Anhalts umfangreiche Förderungen für Sanierungsmaßnahmen in der Innenstadt.
Bislang sind die Grundstückseigentümer im gesamten Sanierungsgebiet für die Sanierungskosten nicht veranlagt worden. Der Gesetzgeber sieht jedoch vor, dass spätestens mit Abschluss der Sanierungsmaßnahme die Grundstückseigentümer an der durch die Sanierungen stattgefundenen Bodenwertsteigerung zu beteiligen sind.
Für die Festsetzung jener so genannter Ausgleichsbeträge ist die Ermittlung von Anfangs- und Endwerten notwendig, die sich jeweils auf das unbebaute Grundstück beziehen. Der Anfangswert spiegelt den Bodenrichtwert vor der Sanierung pro Quadratmeter wider. "Der Endwert ist der Bodenwert, den das Grundstück nach Abschluss der Sanierung erfährt. Bei Grundstücken, bei denen die Sanierungsmaßnahmen noch nicht abgeschlossen sind oder noch gar nicht begonnen haben, ist dieser ein Fiktivwert zu einem Tag X, wenn die Sanierung abgeschlossen sein wird. Im Falle der Stadt Zerbst wird mit dem Abschluss der Gesamtmaßnahme ,Sanierungsgebiet Altstadt Zerbst\' im Jahr 2025 gerechnet", erklärt Heike Krüger, Leiterin des Amtes für Wirtschaftsförderung, Liegenschaften und Stadtplanung.
Der Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert stellt die Bodenwertsteigerung pro Quadratmeter durch die Sanierungsmaßnahme dar. Für die Ermittlung dieser beiden Richtwerte erfolgt die Unterteilung des Sanierungsgebietes nicht in Straßenzüge, sondern in Bodenrichtwertzonen. "In den Zonen, in den bereits die Anfangs- und Endwerte ermittelt wurden, liegen wir bei 4 bis 10 Euro pro Quadratmeter Wertsteigerung", fügt Heike Krüger hinzu.
Die Stadt Zerbst wirbt nun aktiv darum, dass möglichst viele Grundstückseigentümer die Ausgleichsbeträge auf dem Weg der vorzeitigen freiwilligen Ablösung begleichen. Denn das hat für beide Seiten Vorteile. Die Stadt kann und muss sogar die dadurch eingenommenen Gelder für Investitionen im Sanierungsgebiet einsetzen. "Das Geld bleibt also im Sanierungsgebiet", betont Krüger. Zum anderen gewährt die Stadt Abschläge - gestaffelt über den Zeitraum bis 2025. Für das Jahr 2012 sind Abschläge von 20 Prozent Wertermittlungsabschlag vorgesehen, die höchstmögliche Summe. 2013 sind es 19 Prozent, 2014 18 Prozent (siehe Infokasten). "Es lohnt sich also, die Ablösung so früh wie möglich vorzunehmen", rät Krüger.
Die vorzeitige Ablösung kann jedoch nur auf Antrag des Grundstückseigentümers erfolgen. Dieser ist bis zum 30. Oktober des laufenden Kalenderjahres bei der Stadtverwaltung einzureichen, um die entsprechenden Abschläge des jeweiligen Jahres zu erhalten. "Das heißt, es ergeht kein Bescheid, sondern es wird eine Vereinbarung zwischen Stadt und Grundstückseigentümer geschlossen. Nach Abschluss der Sanierung fällt dann kein weiterer Ausgleichsbetrag mehr an", erklärt Krüger. Gegen diese Vereinbarungen der vorzeitigen Ablöse, die auf Freiwilligkeit basiert, ist allerdings kein Widerspruch oder gar eine Klage möglich.
Des Weiteren ist jedes betroffene Grundstück mit einem Sanierungsvermerk im Grundbuch versehen. Sind die Ausgleichsbeträge vorzeitig gezahlt worden, kann dieser Vermerk gelöscht werden. "Das ist ein Kann, kein Muss", so Krüger. Denn dieser Sanierungsvermerk kann durchaus steuerliche Vorteile mit sich bringen.
Wer von der vorzeitigen freiwilligen Ablösung der Ausgleichsbeträge keinen Gebrauch macht, dem wird nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme der jeweilige Ausgleichsbetrag beschieden. "Der Stadtrat muss dann die Aufhebung der Sanierungssatzung beschließen und danach werden die entsprechenden Bescheide verschickt", so Heike Krüger. Die Beträge, die dann eingenommen werden, werden zu einem Drittel an das Land Sachsen-Anhalt, den Bund sowie die jeweilige Kommune ausgekehrt.
