Welche Kosten können nach Modernisierung umgelegt werden?

Sorgen um die zukünftige Sicherheit der Energieversorgung, wachsendes Umweltbewusstsein, verschärfte gesetzliche Anforderungen oder auch Anreize von Förderprogrammen - Gründe gibt es viele für die derzeit vielerorts erfolgende energetische Wohngebäudesanierung. Den Mietern bringt sie nicht nur Einsparungen bei Heizkosten, sondern auch steigende Mieten.

Denn elf Prozent der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen können Vermieter umlegen. Doch aber wohl nur bis zum Doppelten der Heizkostenersparnis, meint ein verärgerter Mieter aus Magdeburg, dem künftig wesentlich mehr in Rechnung gestellt wird. Und warum soll er für die Dämmung einer Kellerdecke blechen, wenn seine Wohnung im 2. Stock davon doch überhaupt nichts hat? Außerdem fehle ihm ein Nachweis des Vermieters über nachhaltige Heizkosteneinsparung. Ist ein solcher erforderlich, wollten wir vom Mieterverein Magdeburg erfahren.

Dämmung von Fassade oder Ausbesserung?

Dämmung von Dach, Fassade sowie Kellerdecke sind echte Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des Gesetzes und der Energieeinsparverordnung. Kosten dafür können auf die Miete umgelegt werden, wurde uns mitgeteilt.

Wurde bei der Haussanierung aber nicht nur modernisiert, sondern auch instandgesetzt, sind die Kosten für notwendige, bisher unterlassene Reparaturmaßnahmen bei der Mieterhöhung außer Acht zu lassen, erläutert Rechtsanwalt Dieter Mika vom Mieterverein Magdeburg.

War beispielsweise die Außenfassade eines Wohnhauses schadhaft, dürfte sich die Ausbesserung bzw. Instandsetzung nicht mieterhöhend auswirken. Bezweifelt der Mieter, dass bei der Mieterhöhung Reparaturbedarf und Instandsetzungskosten nicht ausreichend herausgerechnet wurden, "reicht pauschales Vortragen" jedoch nicht aus. Um die Berechtigung der umgelegten Modernisierungskosten konkret zu prüfen, sei ein Blick in die der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungen unerlässlich. Einblick in diese Unterlagen müsse der Vermieter jedem Mieter gewähren, so Rechtsanwalt Mika. Werden Modernisierungsarbeiten - wie bei einer Fassadendämmung - für mehrere Wohnungen durchgeführt, hat der Vermieter die Gesamtkosten angemessen nach einem durch ihn festzulegenden Maßstab auf die jeweilige Wohnung zu verteilen. Eine Bildung von Wirtschaftseinheiten ist nicht unbillig - analog des Flächenschlüssels bei Betriebskostenabrechnungen.

Dauerhaft Heizenergie einsparen

Das betrifft gleichfalls Maßnahmen der Dachdämmung und Kellerdeckendämmung, von denen auch jene Mieter durch Energieeinsparung partizipieren, deren Wohnungen nicht unmittelbar durch die Baumaßnahme betroffen sind. Allerdings sei eine Verteilung der Kosten nur auf die jeweils direkt betroffene Wohnung nicht unbillig, jedoch bestehe darauf kein Rechtsanspruch, so Rechtsanwalt Mika.

Auch sei es nicht erforderlich, eine Wärmebedarfsberechnung vorzulegen, betont der Mietrechtsexperte. Der Vermieter genügt seiner Erläuterungspflicht zur Mieterhöhung, wenn er versichert, dass der Mieter nachhaltig - das heißt auf Dauer - Heizenergie einspart.

Die von Gerichten früher geforderte Begrenzung der Mieterhöhung in Abhängigkeit der Heizkostenersparnis hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung aus dem Jahre 2004 abgelehnt. Es reicht aus, wenn überhaupt nachhaltig Energie eingespart wird.

Alternativ könne ein Vermieter auch auf eine Mieterhöhung durch Umlage der Modernisierungskosten verzichten und stattdessen nach dem Vergleichsmietensystem ein Ansteigen der Miete gegenüber dem Mieter geltend machen.

Konkretere Auskünfte erhalten Ratsuchende beim Mieterverein oder bei einem Rechtsanwalt.