Bausubstanz vor Kauf prüfen lassen

Beim Kauf oder der Sanierung einer Immobilie ist viel zu beachten - angefangen bei der Finanzierung. Otto Bleich vom Bauherren-Schutzbund, Hans-Ulrich Fricke vom Verband der Privaten Bausparkassen und Architektin Sabine Specht beantworteten Fragen im Volksstimme-Telefonforum.

Die Zinsen für Baukredite sind günstig. Ist es ratsam jetzt ein Haus zu kaufen?
Überstürzen Sie Ihre Entscheidung nicht und prüfen Sie die Finanzierung gemeinsam mit der Hausbank oder Bausparkasse genau. Die monatliche Belastung der Kreditrate sollte nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen und finanzielle Engpässe, sowohl bei der Tilgung als auch bei späterer Instandhaltung, ausgeschlossen sein. Beachten Sie auch Nebenkosten wie Grund- und Grunderwerbssteuer oder die Notargebühren.

Ist ein Bausparvertrag noch zeitgemäß?
Wenn Sie den Kauf oder den Bau einer Immobilie planen, bieten der Bausparvertrag und der staatlich geförderte Wohn-Riester-Vertrag auch heute attraktive Konditionen und eine hohe Sicherheit. Auch bei Instandhaltung und Sanierung bleibt er ebenfalls eines der interessantesten Bankprodukte. Entscheidend ist aber, dass Sie wirklich ein Bauvorhaben, eine Modernisierung oder Instandsetzung realisieren.

Mieten oder kaufen? Ab wann lohnt sich der Hauskauf?
Vergleichen Sie Ihre Kaltmiete mit der monatlichen Zinsbelastung des Kaufobjekts. Liegt der Zins unter der Kaltmiete, lohnt sich ein Kauf. In späteren Jahren ist die Immobilie bezahlt, die Belastung entfällt, es fallen dann nur noch Betriebs- und Instandhaltungskosten an.

Was ist aus technischer Sicht beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie zu beachten?
Das kann man nicht pauschal beantworten. Von der Bausubstanz, Energieeffizienz und Haustechnik bzw. Elektrik entsprechen ältere Gebäude oft nicht den heutigen Standards. Holen Sie sich auf jeden Fall fachkundigen Rat von einem unabhängigen Gutachter oder Bauherrenberater ein.

Unser Haus braucht eine neue Heizung. Vielleicht investieren wir auch in die Dämmung der Außenwände. Wie können wir das sinnvoll finanzieren?
Für eine energetische Grundsanierung sind, je nach Bausubstanz und Bauwünschen, mindestens 50000 Euro zu veranschlagen. Das kann jedoch von Gebäude zu Gebäude stark schwanken. Holen Sie sich immer mehrere Finanzierungsangebote ein. Im Unterschied zu vielen Banken verzichten Bausparkassen beispielsweise auf sogenannte Kleindarlehenszuschläge. Zudem gibt es zinsverbilligte Kredite oder Zuschüsse bei der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), wenn mit der Sanierung ein gewisser energetischer Standard erreicht wird.

Unser Haus benötigt ein neues Dach. Können wir hierfür auch Fördergelder in Anspruch nehmen?
Wenn Sie zugleich in die Energieeffizienz, z. B. in die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke investieren, profitieren Sie von den Fördergeldern der KfW. Für solche Arbeiten eignet sich aber auch der Bausparvertrag als eine Art "Krankenschein" für das Haus. Das Darlehen lässt sich für Reparaturen oder Sanierungen jederzeit einsetzen.

Das Haus meiner Eltern benötigt eine neue Heizung. Was empfehlen Sie?
Der Austausch einer alten Heizung kann lohnenswert sein. Beziehen Sie die voraussichtliche Nutzungsdauer, die Größe der zu beheizenden Fläche und die Kosten für Energieträger in Ihre Kalkulation mit ein. Fachleute, wie Energieberater, berechnen das Energieeinsparpotenzial einer neuen Anlage und zeigen auf, ob Gas, Öl oder regenerative Energieträger infrage kommen. Ziehen Sie auch weitere Maßnahmen, zum Beispiel die Dämmung der obersten Geschossdecke oder Kellerdecke sowie den Austausch der Fenster in Erwägung, um die Energieeffizienz zu erhöhen. Tipp: Wenn ohnehin Instandhaltungsarbeiten anstehen, lohnt es sich, gegebenenfalls auch zu dämmen, da Gerüstkosten nur einmal anfallen.

Welche günstige Heizungsvariante können Sie für einen Neubau empfehlen?
Eine günstige Variante ist oft eine moderne Gasheizung in Kombination mit einer Solarthermie-Anlage zur Aufbereitung von Warmwasser. Wichtig ist es, die Heizfläche und die Kosten für den Energieträger vor dem Einbau zu berechnen, um die anfallenden Kosten einzuschätzen. Ein Heizungsfachbetrieb oder ein Energieberater rechnen Ihnen die anfallenden Anschaffungs- und Betriebskosten vor.

Welche Angaben stehen im Energieausweis?
Der Energieausweis enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, zu den verwendeten Energieträgern sowie die Energiekennwerte. Neue Ausweise für Wohngebäude unterscheiden darüber hinaus zwischen den Energieeffizienzklassen A+ bis H. Der Ausweis erlaubt jedoch keinen unmittelbaren Rückschluss auf die zu erwartenden Energiekosten, da diese vom Heizverhalten der Bewohner abhängen.

Benötige ich für mein Eigenheim jetzt einen Energieausweis?
Wenn Sie das Gebäude verkaufen oder vermieten möchten, ist die Vorlage eines Energieausweises Pflicht. Bereits in der Verkaufsanzeige sind die Energiewerte anzugeben, um eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten.

Muss ich mit der neuen Energieeinsparverordnung die Heizung in meinem Haus von 1992 austauschen?
Nein. Die Regelung betrifft nur Heizkessel, die vor 1985 eingebaut wurden und mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden. Ausgenommen sind auch Niedrigtemperatur- und Brennwertkessel. Grundsätzlich kann es sich lohnen, nach über 20 Jahren Betrieb in eine neue Heizung zu investieren, auch, um den Wert des Hauses zu steigern.

Wir möchten ein denkmalgeschütztes Haus energieeffizient sanieren. Gibt es hierfür auch Fördergelder?
Ja, die KfW fördert die Sanierung zum sogenannten Effizienzhaus, aber auch Einzelmaßnahmen, etwa den Austausch der Fenster. Bei einem Effizienzhaus sind bis zu 75000 Euro Förderkredit möglich, bei Einzelarbeiten bis zu 50000 Euro. Beachten Sie, dass bei der Sanierung spezielle Anforderungen des Denkmalschutzes zu beachten sind und die Beantragung unbedingt vor Baubeginn zu erfolgen hat. Ziehen Sie daher einen Energieberater für Baudenkmale hinzu, der Sie bei Ihrem Vorhaben unterstützt. Diese Beratung ist bei der Sanierung eines denkmalgeschützten Objekts außerdem Pflicht.

Meine Frau und ich, beide seit 2014 Rentner, interessieren uns für eine Eigentumswohnung als Alterswohnsitz. Worauf sollten wir achten?
Achten Sie auf das Baujahr. Denn je älter eine Immobilie, desto sanierungsbedürftiger ist sie meist. Nehmen Sie zudem Einsicht in die Protokolle der Eigentümerversammlungen, um einen Überblick über bereits durchgeführte bzw. noch ausstehende Modernisierungsarbeiten zu erhalten. Achten Sie zudem auf die Barrierefreiheit.

Wir möchten den Dachboden ausbauen. Ist hierfür eine Genehmigung nötig?
Da ein Dachausbau eine Nutzungsänderung ist, kann er genehmigungspflichtig sein. Vor Planungsbeginn sollten Sie sich daher mit dem örtlichen Bauamt in Verbindung setzen. War das Dach vorher nicht oder nur wenig gedämmt, muss es vermutlich nun warm eingepackt werden. Beim Ausbau von Dächern zu Wohnraum gelten die Anforderungen für den Wärmeschutz.

Ich habe das Haus meiner Eltern, Baujahr 1979, geerbt. Wer berät mich bei der Sanierung?
Ziehen Sie zum Beispiel einen unabhängigen Bauherrenberater, Bauingenieur oder einen Architekten hinzu, der gemeinsam mit Ihnen die Sanierungspotenziale ermittelt. Kompetente Ansprechpartner finden Sie unter anderem beim Bauherren-Schutzbund oder der Architekten- bzw. Ingenieurkammer Sachsen-Anhalt. Für energetische Vorhaben wenden Sie sich an einen qualifizierten Energieberater, zum Beispiel unter www.energie-effizienz-experten.de. Die Finanzierung besprechen Sie am besten mit der Hausbank oder der Bausparkasse vor Sanierungsbeginn.

Gibt es auch Fördergelder für die Beratung durch einen Energieberater?
Ja, die KfW übernimmt bei einer Sanierung bis zu 50 Prozent der Kosten, maximal 4000 Euro, für die Baubegleitung durch einen Energieberater. Diesen Zuschuss können Sie allerdings nur in Anspruch nehmen, wenn Sie andere Förderprogramme der KfW für die Finanzierung nutzen. Ab 1. März vergibt das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) für die fachliche Beratung bis zu 800 Euro an Besitzer von Ein- oder Zweifamilienhäuser.

Wir möchten das Badezimmer im Haus meiner Eltern altersgerecht umbauen. Wie können wir das finanzieren?
Für den barrierefreien Umbau gibt es Fördergelder, zum Beispiel von der KfW. Erhältlich ist ein zinsgünstiger Kredit bis zu 50000 Euro oder alternativ ein Zuschuss bis zu 4000 Euro. Haben Ihre Eltern eine Pflegestufe, kann sich die Pflegekasse mit bis zu 2557 Euro beteiligen. Beziehen Sie in die Finanzierung auch den Bausparvertrag oder das Darlehen aus dem Wohn-Riester-Vertrag ein. Für Sofortmaßnahmen eignet sich ein Sofortkredit. Lassen Sie sich bei der Hausbank oder Bausparkasse beraten, um Fördergelder und Eigenmittel aufeinander abzustimmen.

Wir möchten kleinere Reparaturen vornehmen. Kostenpunkt: ca. 20000 Euro. Haben Sie Tipps zur Finanzierung?
Kleinkredite vergeben unter anderem die Bausparkassen. Diese gewähren zeitnah und ohne Eintrag in das Grundbuch ein zinsgünstiges Darlehen.

Worauf ist bei einer gebrauchten Immobilie vor der energetischen Sanierung zu achten?
Neben den Faktoren Lage und Größe des Hauses ist vor allem die Bausubstanz zu prüfen. Ziehen Sie daher vor Kaufabschluss einen Sachverständigen hinzu, der die Bausubstanz, verbaute Materialien und die Statik prüft. Auf diese Weise vermeiden Sie später anfallende Folgekosten und können zudem sichergehen, dass keine gesundheitsschädlichen Baustoffe beim Bau eingesetzt wurden.