Kredite und Verträge kombinieren

Magdeburg l Leser konnten ihre wichtigsten Fragen an Ronny Dedens von der Stadtsparkasse Magdeburg, Sebastian Knabe von der Investitionsbank Sachsen-Anhalt, Sven Kretzschmar von der Verbraucherzentrale Halle und Claus Marre von der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse AG stellen.

Wir wohnen noch zur Miete und überlegen, ein Haus zu bauen. Wir haben auch Eigenkapital. Wir sind unsicher, wie viel Geld wir monatlich dafür aufbringen müssen?

Die monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung sollte maximal Ihre derzeitige Kaltmiete plus die Summe beinhalten, die Sie monatlich sparen können. Langfristig gesehen müssen Sie überlegen, ob Sie Ihren Lebensstandard weiter halten möchten oder auf einiges verzichten wollen. Das empfehlen wir natürlich nicht.

Für unseren Hausbau suchen wir eine passende Finanzierung. Wie sieht heutzutage ein optimaler Finanzierungsplan aus? Was müssen wir beachten?

Holen Sie mehrere Angebote von mehreren Anbietern ein und vergleichen die Konditionen anhand des Effektivzinses. Seit kurzem müssen auch Bausparkassen für Kombiprodukte den Effektivzins ausweisen. Vereinbaren Sie eine möglichst hohe anfängliche Tilgungsrate zwischen zwei und drei Prozent. Wichtig ist auch das Recht auf Sondertilgungen. So können jährlich je nach Vertrag ohne Zinsaufschlag 5 bis 10 Prozent der Kreditsumme getilgt werden. Sichern Sie sich bei den derzeit niedrigen Zinsen eine möglichste lange Zinsbindungsfrist von 15 bis 20 Jahren. Eine weitere Möglichkeit ist es, keine Sondertilgungen zu vereinbaren, sondern diese Summe in einen Bausparvertrag zur Absicherung der Folgefinanzierung einzuzahlen. Außerdem haben Sie nach zehn Jahren bei langlaufenden Kreditverträgen ein Sonderkündigungsrecht.

Gibt es auch Bausparverträge für kleine Baumaßnahmen? Wir möchten unsere Fenster austauschen?

Seit einiger Zeit bieten die Bausparkassen kleine Modernisierungskredite an, die zwischen 5000 Euro und
30.000 Euro kosten. Sie sind speziell für Modernisierungs-, Instandsetzungs- sowie Energiesparmaßnahmen und Um- und Ausbauten vorgesehen. Diese Darlehen werden durch das Finanzierungsinstitut ohne Sicherstellung bewilligt. So erhalten private Eigentümer in vielen Fällen zinsgünstige Kredite ohne zusätzliche Kosten für die Eintragung im Grundbuch. Durch diese fehlenden Kosten spart der Eigentümer Notar- und Grundbuchgebühren.

Wir zahlen noch für zwei Jahre zwei Darlehen für unseren Hauskauf vor 13 Jahren ab. Die Zinslast ist sehr hoch, 4,65 Prozent. Auf Grund der niedrigen Zinsen möchten wir gern umschulden. Ist das sinnvoll und vor allem, würden wir etwas sparen?

Grundsätzlich ist eine Umschuldung sinnvoll, wenn Sie die laufenden Raten verkleinern wollen. Allerdings muss dabei bedacht werden, dass bei einer vorzeitigen Kündigung, also einer Kündigung vor Zinsbindungsende, in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrem Finanzierer geltend gemacht wird. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen kann und welche Alternativangebote für Sie individuell in Betracht kommen, erfahren Sie bei Ihrem Finanzberater.

Unser Baufinanzierungsvertrag ist von September 2010 und läuft noch zehn Jahre. Zufällig ist uns jetzt aufgefallen, dass die Bank für den KfW-Anteil auf die Widerrufsbelehrung verzichtet hat. Ärgerlich, dass die Widerrufsfrist 21. Juni 2016 nun vorüber ist. Haben wir noch eine Chance?

Sie können Ihren Vertrag noch immer widerrufen und die Rückabwicklung verlangen, da er eine fehlerhafte Belehrung erhält. Ursprünglich war diese Regelung nur für Altverträge vorgesehen, die bis zum 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden. Die besten Erfolgsaussichten haben Sie, wenn Sie einen darauf spezialisierten Anwalt einschalten. Ein guter Ansprechpartner ist auch die Verbraucherzentrale. Geht der Widerspruch durch, müssen Sie für die Restschuld eine günstige Anschlussfinanzierung aufnehmen und können so die derzeit niedrigen Bauzinsen nutzen. Das kann für Sie eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten. Zusätzlich zur Zinsersparnis kommt noch der sogenannte Nutzungsersatz. Die Bank hat bis zum Widerruf ja mit den Zins- und Tilgungsleistungen gearbeitet. Gleiches Vorgehen gilt übrigens auch für bereits gezahlte Vorfälligkeits- oder Nichtabnahmeentschädigungen.

Unser Haus ist ein echter Energiefresser und hat eine Sanierung dringend nötig. Werden solche Maßnahmen gefördert?

Neue Fenster, eine moderne Heizung oder energiesparende Wärmedämmung können über das Programm Sachsen-Anhalt MODERN mit bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit finanziert werden. In den ersten zehn Jahren beträgt der effektive Zins lediglich 0,40 Prozent. Wer umfangreichere Maßnahmen plant, kann das Budget dabei aufstocken und auf weiteres Geld für die allgemeine Modernisierung oder auch für den altersgerechten Umbau zurückgreifen.

Trotz guter Kalkulation reicht unser Geld für den Innenausbau nicht aus. Können wir mit Ihrer Hilfe die Finanzierungslücke schließen?

Das IB-Wohneigentumsprogramm ergänzt die Baufinanzierung ihrer Hausbank optimal. Bis zu 100.000 Euro werden über maximal 30 Jahre ausgereicht. Der effektive Zins liegt in den ersten zehn Jahren zurzeit bei 2,69 Prozent. Damit können neben dem Bau oder Erwerb einer Immobilie ebenso Modernisierungen, Instandhaltungen oder Umbaumaßnahmen finanziert werden.

Aus zwei mach eins. Unsere Patchworkfamilie will nun auch räumlich zusammenrücken. Der Nachwuchs braucht Platz und ein eigenes Heim war schon länger ein Traum. Können wir Fördermöglichkeiten der Investitionsbank nutzen?

Grundsätzlich ja. Sprechen Sie allerdings zuerst mit Ihrer Hausbank. Wir arbeiten eng mit Bausparkassen, Sparkassen und Volksbanken zusammen. Eine Kombination von Bankkredit und Förderdarlehen macht die Finanzierung rund. Zum Beispiel können Sie für den Neubau oder den Kauf (einschließlich erforderlicher Sanierungskosten) einer Immobilie auf das IB-Förderdarlehen (max. 65.000 Euro, 30 Jahre Laufzeit, 2,02 Prozent p. a. eff.) zurückgreifen. Hinzu kommen für Familien mit Kindern lohnenswerte Tilgungszuschüsse.

Bei den günstigen Zinsen für Baudarlehen wird immer dazu geraten, die Tilgungsrate möglichst hoch zu wählen, um schneller schuldenfrei zu sein. Welche Höhe empfehlen Sie für eine sichere und flexible Tilgung?

Wer jetzt finanziert, sollte den Einspareffekt aus den niedrigen Zinsen für eine höhere Tilgung auf jeden Fall nutzen. Eine Tilgungsrate von mindestens drei Prozent ist sinnvoll. Das beschleunigt die Rückzahlung und reduziert die Gesamtkosten des Kredits. Mit einer höheren Tilgung als dem mindestens geforderten ein Prozent ist die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist geringer und damit die Anschlussfinanzierung günstiger. Zudem sollten Darlehensnehmer mit ihrer Bank Sondertilgungsmöglichkeiten vereinbaren. Bei Bauspardarlehen ist dies sogar jederzeit in beliebiger Höhe möglich.

Darf die Bausparkasse meinen Bausparvertrag kündigen?

Nicht jede Kündigung eines Bausparvertrages ist laut Bundesgerichtshof (BGH) berechtigt. In der Regel kann die Bausparkasse eine Kündigung zehn Jahre nach Zuteilungsreise mit einer Frist von insgesamt sechs Monaten aussprechen. Zu beachten gilt hierbei: Wenn im Bausparvertrag eine Bonusregelung enthalten ist, greift diese Kündigungsmöglichkeit erst, wenn dieser Bonus auch beansprucht werden konnte. Die Kündigung eines Bausparvertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage beziehungsweise aus wichtigem Grund wurde dagegen mit der aktuellen letzten Entscheidung des Bundesgerichtshof abgelehnt.